AEW anticipe un rendement global de 9,2% par an sur l’immobilier « prime » européen pour la période 2024-2028

Selon AEW, la baisse cumulée des valeurs vénales de l’immobilier européen « prime » a atteint 17% entre mi-2022 et fin 2023, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt de marché qui a entraîné une décompression des rendements immobiliers sans précédent depuis plusieurs décennies. Néanmoins, ce cycle baissier semble sur le point de s’achever grâce à un début de stabilisation des taux directeurs des banques centrales et une baisse anticipée des rendements obligataires.

En effet, AEW envisage une reprise de la hausse des prix immobiliers dès 2024 selon un scénario macroéconomique central un peu plus favorable qu’il y a 6 mois. Dans ce scénario, les taux d’inflation continuent de refluer l’année prochaine et la récession économique est évitée à l’échelle européenne. AEW met néanmoins en garde sur le conflit au Proche Orient qui « accroît les incertitudes géopolitiques et renforce la nécessité d'envisager un scénario pessimiste, qui suppose le maintien d'une inflation élevée entraînant un ralentissement économique ».

À un moment où l’optimisme d’AEW « peut sembler prématuré pour la plupart des investisseurs car beaucoup continuent de faire face à des baisses des valeurs d’expertise et à des difficultés de refinancement » selon Hans Vrensen, les planètes semblent néanmoins s’aligner favorablement pour l’ensemble des secteurs de l’immobilier tertiaire à partir de l’année prochaine, portés par des conditions financières nettement plus favorables.

Certains experts anticipent même une baisse des taux de la BCE dès mi-2024 et un « effet dénominateur » qui deviendrait positif chez les institutionnels. Ce phénomène désigne le retour mécanique des allocations immobilières dans la cible des investisseurs du fait du rééquilibrage de prix entre marchés financiers – hausse des actions et des obligations depuis quelques mois – et marchés immobiliers – baisse des prix depuis 18 mois – entraînant une capacité pour ces acteurs à réinvestir la classe d’actifs immobilière, ou du moins à stopper leurs désinvestissements.

Sans surprise, les segments immobiliers les plus touchés par la décompression des rendements depuis mi-2022 (les bureaux qui ont baissé de 30% depuis leur pic de prix et dans une moindre mesure, la logistique) deviendraient les « best performers » sur la période 2024-2028 avec 10% environ de rendement global pour ces deux typologies d’immobilier. Le résidentiel et les centres commerciaux s’approcheraient quant à eux de 9% de rendement global dans le scénario central, alors que les commerces en pied d’immeuble dépasseraient 7%.

AEW estime que le « bureau bashing » actuel est probablement exagéré et que de belles opportunités peuvent y être exploitées pour les investisseurs en capacité d’engager des capitaux et donc non soumis à la problématique du refinancement.