Une décote supérieure à 8% en fin d’année pour la SCPI Epsilon 360° (Epsicap REIM)

Epsicap REIM vient de confirmer une décote prévisionnelle supérieure à 8% entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution au 31/12/2023 de la SCPI Epsilon 360° ! Cela vient confirmer ce qui avait été acté en septembre dernier sur la base d’évaluations internes réalisées au cours de l’été, conformément aux injonctions de l’AMF de début juillet. À l’époque, les cofondateurs de la société de gestion, Andràs Boros et Leonard Hery avaient mentionné une décote qui demeurerait « significative » à horizon de la fin d’année, sans donner de chiffre précis.

On avait comme point de repère la décote à fin 2022 qui s’élevait à 8,4% mais les marchés immobiliers avaient depuis, corrigé de façon significative et il était assez logique de présumer d’une décote moindre pour fin 2023. Néanmoins, c’était sans tenir compte du caractère exceptionnel des marchés immobiliers depuis quelques mois : les volumes de transactions se tarissant et les acheteurs se faisant rares, les vendeurs ont été conduits à concéder des décotes importantes sur les prix de cession.

Pour une SCPI collecteuse comme Epsilon 360° qui aura probablement doublé sa capitalisation au cours de l’année 2023, de 40 à 80 millions d'euros et qui se retrouve en position de réaliser de nombreuses acquisitions dans des conditions très favorables, il s'agit d'une opportunité exceptionnelle qui aura été exploitée au maximum par la société de gestion.

Bilan des courses : pour le patrimoine acquis en 2023, y compris les deux acquisitions sous promesse devant être finalisées avant la fin de l’année, les valeurs d’expertises font ressortir une plus-value latente de 6,14% « démontrant, pour la seconde année consécutive, la capacité des gérants à acheter dans de bonnes conditions ». Sur le patrimoine acquis avant 2023, la baisse des expertises par rapport à fin 2022 est limitée à 1,3% avec une plus-value moyenne par rapport aux prix d’acquisitions qui reste tout de même confortable à 6,12%.