Y-a-t'il un effet ciseau sur le marché de l'immobilier d'investissement à l'heure actuelle ?
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La SCPI Kyaneos Pierre atteint la barre symbolique des 500 actifs en portefeuille au 30 juin 2023
La SCPI Kyaneos Pierre, créée il y a un peu plus de 5 ans par la société de gestion indépendante Kyaneos AM, se positionne de façon originale dans l’univers des SCPI. Elle cible des actifs résidentiels alors que la plupart des SCPI sont investies sur de l’immobilier tertiaire, et elle fuit les ventes en bloc recherchées par les institutionnels dans les grandes métropoles.
À l’inverse, la SCPI Kyaneos Pierre a constitué au fil des années un patrimoine immobilier diffus situé dans des petites ou moyennes villes régionales françaises, qu’elle valorise grâce à un programme de rénovation thermique ambitieux en jouant sur deux tableaux :
- une revalorisation des actifs post-travaux ;
- une forte dynamique des loyers générés.
Depuis son lancement, la SCPI a fait progresser sa valeur de part de 10% tout en distribuant à ses associés un rendement compris entre 5 et 7% selon les années (5,37% en 2022). Au 1er juillet 2023, alors qu’une vingtaine de SCPI de la place s’apprêtaient à baisser leur prix de part, la société de gestion Kyaneos AM a décidé d’augmenter le prix de souscription de Kyaneos Pierre pour la 4ème fois en 5 ans. Ainsi, ce dernier est passé de 1080 à 1100 euros, soit une hausse de 1,85% !
Au 30 juin 2023, le portefeuille de Kyaneos Pierre était composé de 500 immeubles, dont 70 ont été acquis sur le seul 1er semestre 2023.
Un positionnement original qui a anticipé la loi climat et résilience de 2021
Bien avant que les médias s’emparent du sujet des « passoires thermiques » (logements énergivores de classes F à G+) et des restrictions qui viennent petit à petit grever leur capacité à être louées, voire vendues à terme, la société de gestion Kyaneos AM avait compris qu’il s’agissait d’une problématique majeure dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique, le secteur du bâtiment étant responsable de 23% des émissions de gaz à effet de serre en France.
Le lancement de la SCPI Kyaneos Pierre en 2018 a été pour elle l’occasion de démontrer son savoir-faire dans le domaine de la rénovation thermique, un sujet que très peu de sociétés de gestion de SCPI maîtrisaient à l’époque. Les résultats ont rapidement été au rendez-vous : les rendements obtenus sur les actifs immobiliers résidentiels, achetés « en l’état » à des prix souvent décotés et ensuite soumis à un programme exigeant de rénovation, peuvent être spectaculaires... parfois à deux chiffres.
En effet, le gérant parvient à cibler des zones situées en dehors des grandes métropoles, là où le mètre carré est moins cher et où les vendeurs sont souvent des propriétaires bailleurs particuliers, principalement des personnes âgées, qui ne souhaitent pas investir pour réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes des actifs concernés. Bénéficiant de moyens financiers et d’une expertise technique que n’ont pas nécessairement les acteurs locaux, la SCPI Kyaneos Pierre a réussi à mener à bien sa stratégie d’amélioration environnementale sur un portefeuille immobilier résidentiel qui compte aujourd’hui plus de 3.000 lots de copropriété.
70 acquisitions au 1er semestre qui permettent d’atteindre le seuil symbolique des 500 actifs en portefeuille au 30 juin 2023
Au 31/12/2022, le portefeuille immobilier de la SCPI Kyaneos Pierre comportait déjà 430 immeubles résidentiels (soit 3.291 lots) d’une valeur vénale de 284,5 millions d'euros et d’une surface locative proche de 200.000 m². Au cours du 1er semestre 2023, pour accompagner une collecte qui reste particulièrement dynamique au regard du ralentissement qui touche le marché des SCPI (57 millions d'euros de collecte nette sur Kyaneos Pierre au S1 2023 après 87,4 millions d'euros de collecte nette sur l’ensemble de l’année 2022), ce sont 70 nouveaux immeubles qui ont été entrés en portefeuille pour une valeur travaux inclus de 42,5 millions d'euros.
La barre des 500 actifs a donc été franchie au 30 juin 2023, pour une valeur vénale globale de l’ordre de 330 millions d'euros. La présence de Kyaneos Pierre se ventile sur une bonne partie du territoire français : 38 départements situés majoritairement dans le sud du pays et dans des régions limitrophes de l’Île-de-France (Hauts-de-France, Centre-Val de Loire, Normandie).
À noter : les immeubles présents dans le patrimoine de Kyaneos Pierre sont à dominante résidentielle, mais ils possèdent souvent une quote-part non négligeable de commerces en pied d’immeuble que la société de gestion parvient également à valoriser. Au 30 juin 2023, le portefeuille est ainsi composé de 87,8% d’unités résidentielles (en valeur) et de 12,2% de lots de commerces ou de bureaux.
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