Y-a-t'il un effet ciseau sur le marché de l'immobilier d'investissement à l'heure actuelle ?
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Les investisseurs étrangers réduisent leur emprise sur l’immobilier tertiaire en France
La dernière étude de la société de conseil en immobilier d’entreprise Colliers sur le marché de l’investissement en immobilier tertiaire français au 3ème trimestre 2023 montre que les investisseurs étrangers ont largement diminué le volume de leurs opérations par rapport à 2022. En effet, sur le marché francilien, leurs investissements ne représentent plus que 24% du volume global sur les 9 premiers mois de 2023, contre 47% en moyenne entre 2018 et 2022.
Ce sont les fonds d’investissement et plus particulièrement les fonds immobiliers non cotés de droit français (SCPI, OPCI, SCI) qui pèsent le plus lourd en 2023 sur ce marché. Selon Colliers, ces derniers représentent 38% des volumes d’investissement en immobilier d’entreprise français sur les 9 premiers mois de 2023.
Les étrangers se tiennent globalement en retrait du marché, les européens sont les plus actifs
Alors que les investisseurs étrangers se retirent de façon très nette de l’immobilier d’entreprise en France. Selon Colliers, leur part de marché a été divisée par 2 sur le marché francilien en 2023 par rapport à la moyenne de la période 2018-2022 : 24% contre 47% ! Cette tendance concerne surtout les acteurs non européens.
Sur le périmètre des investisseurs européens, la présence en France reste soutenue avec 11% des transactions enregistrées en volume depuis le début de l’année, mais ce sont les investisseurs français qui sont très nettement majoritaires avec 76% des volumes transactés en 2023, au 30 septembre.
« Si l’on ne regarde que le 3ème trimestre, le retrait est encore plus évident avec des étrangers (américains et asiatiques) présents essentiellement sur le marché de la logistique, notamment dans le cadre de la finalisation de la vente du portefeuille « Camélia ». Il semble que le marché français n’ait pas encore assez corrigé pour être suffisamment attractif aux yeux des investisseurs étrangers », analyse Colliers.
Les SCPI dominent encore le marché
Malgré un ralentissement marqué de leur collecte (-23% entre S1 2022 et S1 2023), les SCPI restent un acteur dominant du marché de l’investissement en immobilier tertiaire français en 2023. Avec les OPCI et les SCI, elles représentent 38% des volumes engagés, soit 50% des investissements de source domestique. En effet, compte tenu des délais de négociation classiques sur ces marchés et de la forte collecte enregistrée en 2022 (record historique de collecte à 10,1 milliards d'euros en 2022 pour les SCPI), il n’est pas surprenant de constater un beau volume d’acquisitions de la part de ces véhicules immobiliers non cotés sur les premiers mois de 2023.
À titre d'exemple, l’ASPIM note un volume d’investissements de 3,9 milliards d'euros au 1er semestre 2023 de la part des fonds immobiliers non cotés français, dont 3,2 milliards d'euros provenant des SCPI. Sur ces 3,9 milliards d'euros, 66% – soit 2,6 milliards d'euros – se sont portés sur des actifs tertiaires français. Concernant le cas particulier des SCPI, Colliers note « une réorientation des investissements vers la logistique et les locaux d’activité, notamment en province au détriment des bureaux ».
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