Un objectif de 7% de rendement pour la nouvelle SCPI « high yield » Sofidynamic de Sofidy

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La société de gestion Sofidy a annoncé le lancement d’une nouvelle SCPI au profil opportuniste, qui devrait profiter des fortes baisses de prix enregistrées par l’immobilier depuis 18 mois. Ce nouveau fonds s’appelle Sofidynamic et vise un rendement distribué de 7%, une sorte de « high yield immobilier ».

Dans un contexte où certaines SCPI historiques souffrent en valorisation avec des taux de distribution à peine supérieurs à 4%, nul doute que ce nouveau véhicule va intéresser les épargnants. La durée de détention recommandée est de 8 ans et la commission de souscription de seulement 2,4% TTC – très inférieure à la moyenne du marché – en contrepartie d’une commission de retrait de 6% TTC sur les 8 premières années de détention.

« High yield » immobilier européen

Dès le démarrage, la SCPI Sofidynamic sera très opportuniste, ciblant ses investissements prioritairement sur les actifs immobiliers ayant le plus corrigé en valeur et extériorisant « une prime de risque pleinement reconstituée ». Alors que l’année 2024 devrait rester compliquée pour les SCPI historiques qui doivent digérer pour certaines la baisse de leur prix de part encaissée au second semestre 2023, les nouveaux véhicules bénéficient à l’inverse du phénomène de la page blanche, évitant le boulet du patrimoine historique acheté en haut de cycle immobilier.

La SCPI Sofidynamic est lancée dans ce contexte intéressant, positionnée sur le créneau du haut rendement immobilier (« high yield » en anglais) en contrepartie d’un « profil de risque un peu plus élevé ». En effet, l’indicateur officiel de risque pour Sofidynamic est de 4 sur 7, un point de plus que le score traditionnellement obtenu par les SCPI. Pour Sofidy, ce lancement permet de mettre en place un relais de croissance après les mauvaises nouvelles ayant touché ses deux SCPI Effimmo 1 et Sofipierre en décembre dernier (baisses des prix de parts de respectivement 10,5% et 9,2%), les quatre autres véhicules n’ayant pas bougé, en particulier Immorente son « flagship historique ».

La SCPI Sofidynamic vise un taux de distribution moyen de 7% brut de fiscalité sur longue période, ce qui est significativement supérieur à la moyenne des SCPI, proche de 4,50% en 2022 et 2023. Si cette performance est confirmée dans les faits, cela serait de nature à booster la collecte sur ce fonds, un élément qui reste le nerf de la guerre en 2024 alors que certaines SCPI ne parviennent plus à honorer leurs rachats. En termes d’allocation géographique, Sofidynamic visera l’ensemble des pays de l'Espace Economique Européen (EEE), incluant en particulier le Royaume-Uni et la Suisse. Sofidy indique que la dimension européenne de son nouveau véhicule permet d’en améliorer la fiscalité pour les associés grâce au mécanisme de non double imposition entre pays européens.

Un focus sectoriel sur les commerces et les locaux d’activités

Pour générer son objectif de rendement hors normes dans le monde des SCPI (seuls trois véhicules à capital variable sur plus de 200 ont dépassé 7% de rendement en 2022), Sofidynamic se focalisera sur les meilleures affaires immobilières que l’on peut aujourd’hui dénicher dans le marché, c'est-à-dire les actifs qui ont le plus corrigé en prix ces derniers mois. Cela peut concerner toutes les typologies d’immobilier, mais le focus se fera prioritairement – en tout cas au démarrage – sur les actifs commerciaux (retail parks, moyennes surfaces de périphérie, galeries commerciales ou commerces de centre-ville) et les locaux d’activités (en particulier la logistique urbaine, les entrepôts, le stockage pour particuliers, les locaux industriels et les data centers).

Même si ce secteur a connu de fortes baisses de valeurs depuis deux ans, les immeubles de bureaux ne seront pas inclus à priori dans l’allocation envisagée par la SCPI, sauf opportunités spécifiques. D’autre part, dans le cadre de son ratio de diversification, la SCPI Sofidynamic essayera de profiter des décotes qui apparaissent actuellement sur les marchés secondaires de parts de fonds immobiliers en raison de l’afflux des vendeurs.

Fidèle à la tradition de prudence de Sofidy et malgré un niveau de risque un peu plus élevé que sur les autres SCPI du groupe, Sofidynamic portera une attention particulière à la mutualisation de son risque locatif, ainsi qu’à la diversification géographique et sectorielle de son portefeuille.

Une commission de souscription très inférieure à la moyenne du marché

La SCPI Sofidynamic est accessible aux épargnants pour un ticket d’entrée de 300 euros (1 part minimum) avec une commission de souscription très nettement inférieure à celles des autres SCPI de la gamme Sofidy. En effet, celle-ci est limitée à 2% HT (2,4% TTC), alors qu’elle s’élève à 10% pour Immorente, par exemple. Il faut dire que la concurrence des SCPI sans droits d’entrée, lancées depuis quelques années, commence à se faire sentir, habituant progressivement les investisseurs à une baisse substantielle des commissions facturées par les sociétés de gestion sur ce type de véhicules.

En contrepartie de cette décote sur les frais de souscription, la SCPI Sofidynamic facturera une commission de retrait acquise au fonds de 5% HT (soit 6% TTC) en cas de sortie effective d’un associé avant les 8 ans de détention recommandés.

Investir dans une SCPI

Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 05 février 2024

5 mins de lecture

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