Le bilan des SCPI en 2023 (ASPIM)

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L'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a récemment publié les principales statistiques de collecte et de performances des fonds immobiliers grand public pour 2023. Après une année 2022 qui restera dans les annales comme un record absolu de collecte sur les SCPI avec 10,1 milliards d'euros de collecte nette, 2023 aura été celle d’un retournement de cycle sur l’immobilier en raison de la forte hausse des taux d’intérêt.

Résultat des courses : une collecte nette des SCPI en forte baisse par rapport à 2022 à 5,7 milliards d'euros, dont l’essentiel – 4,1 milliards d'euros – a été réalisé au 1er semestre 2023. Du côté des performances, on note une quasi stabilité du taux de distribution moyen (4,52% en 2023 contre 4,53% en 2022) et une baisse moyenne du prix de part de 4,9%.

Une année charnière pour le marché immobilier

Pour Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM, l’année 2023 a été celle d’un changement de paradigme sur la classe d’actifs immobilière que les gérants de fonds immobiliers ont globalement plutôt bien piloté.

« L’année 2023 a été une année charnière pour le marché immobilier. Face aux hausses brutales des taux d’intérêt, les gérants ont su faire preuve de transparence et de réactivité pour prendre les bonnes décisions dans une situation difficile. Le taux de distribution des produits s’est montré robuste et en ligne avec les attentes, tandis que les mécanismes de liquidité ont pu être activés pour répondre en partie aux parts en attente. L’amélioration des indicateurs macroéconomiques et des conditions de marché offrent des perspectives positives pour l’année 2024 », résume-t-il dans la récente publication de l’association professionnelle.

Une collecte brute des SCPI qui revient à la moyenne 2018-2020

La collecte brute des SCPI a atteint 7,7 milliards d'euros en 2023, contre 11,63 milliards d'euros en 2022, soit une baisse de 34% en un an. Pour relativiser cette contre-performance, il faut tout de même noter que la collecte brute de 2022 marquait un record absolu et était très au-dessus de celle de 2021, soit 8,7 milliards d'euros. Le chiffre de 2023 n’est donc pas si mauvais que cela et « marque un retour à la moyenne de 2018-2020 » selon l’ASPIM. Par exemple, en 2020, le chiffre de collecte brute était de 7,33 milliards d'euros et de 6,48 milliards d'euros en 2018. Néanmoins, le second semestre 2023 a été nettement moins favorable que le premier, avec une collecte brute de 2,59 milliards d'euros (1,35 milliards d'euros au T3 et 1,24 milliards d'euros au T4) contre 5,1 milliards d'euros au S1.

Au-delà de cette évolution tendancielle à la baisse, l’élément frappant aura été la forte polarisation du marché des SCPI en fin d’année avec en termes sectoriels un net avantage aux stratégies qui hier encore, étaient minoritaires : les SCPI diversifiées, de santé et d'éducation et de logistique et les locaux d’activité captent ainsi près de 75% de la collecte au 4ème trimestre 2023, alors que les SCPI de bureaux descendent à 20% sur cette dernière période, contre 33% sur l’ensemble de l’année 2023 et 41% en 2022.

Une forte hausse des retraits de parts dans un contexte de concurrence des placements financiers

C’est un peu la leçon que l’on peut tirer de l’année 2023 sur le marché des SCPI : le premier semestre a été nettement meilleur que le second et la collecte brute a mieux résisté que la collecte nette. En cause : la forte augmentation des ordres de rachat présentés aux sociétés de gestion à partir du 3ème trimestre, un phénomène qui a conduit à des sujets de liquidité sur un certain nombre de véhicules.

L’élément déclencheur aura sans doute été la salve de baisses de prix de parts initiée à partir du mois de juillet sur une vingtaine de SCPI, avec comme conséquence directe des flux vendeurs importants de la part d’investisseurs institutionnels. Plus généralement, la concurrence des placements financiers rémunérant plus de 3% à partir du milieu de l’année 2023 a rendu certaines SCPI – dont le taux de distribution ne dépassait pas (ou peu) les 4% – peu attractives pour les épargnants. Les associés existants ont donc tenté d’arbitrer et peu de nouveaux investisseurs se sont présentés en face. Les volumes de rachats sont devenus inhabituellement importants à partir du 3ème trimestre, mais n’ont pas pu être servis intégralement.

Au global, les retraits honorés par les sociétés de gestion ont représenté 2 milliards d'euros sur l’ensemble de l’année, dont moins de la moitié au 2ème semestre. Ce chiffre est en trompe-l’œil, car les parts en attente de retraits ont sensiblement augmenté au cours de l’année. Ainsi, nous sommes passés pour cet indicateur de :

142 millions d'euros au 31/12/2022, soit 0,16% de la capitalisation du marché ;
à environ 330 millions d'euros au 30/06/2023, soit 0,35% de la capitalisation des SCPI selon l’ASPIM) ;
puis à 1,2 milliard d'euros au 30/09/2023, soit 1,3% de la capitalisation du marché ;
et enfin à 2,1 milliards d'euros au 31/12/2023, soit 2,3% de la capitalisation du marché.

Néanmoins, cette crise de liquidité ne touche pas toutes les SCPI, loin de là. L’ASPIM relève 99 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avec des parts en attente de retrait au 31/12/2023 et 121 SCPI gérées par 40 sociétés de gestion sans aucune part en attente de retrait. Sans surprise, ce sont ces dernières qui ont réalisé plus de 80% de la collecte brute du 4ème trimestre, soit 1,03 milliard d'euros sur un total de 1,24 milliard d'euros.

Un taux de distribution stable par rapport à 2022 et une baisse du prix de part de 4,9% en moyenne pondérée

« Le volume significatif de collecte brute en 2023 s’explique essentiellement par la constance et la stabilité des distributions versées aux investisseurs », résume l’ASPIM dans son communiqué. Effectivement, la SCPI reste un produit au rendement distribué très peu volatil, malgré les turbulences du marché immobilier. L’année 2023 en a été une belle illustration puisque le taux de distribution moyen servi par les SCPI, toutes catégories confondues, s’est élevé à 4,52 %, un chiffre quasiment stable par rapport à 2022 (4,53%).

Dans le détail, ce sont les SCPI « logistique et locaux d’activité » qui ont été les plus performantes avec un chiffre de 5,9% et les SCPI de bureaux les moins généreuses avec 4,1% distribués en 2023. Les SCPI diversifiées et les spécialisées en hôtellerie tirent également bien leur épingle du jeu avec respectivement 5,5% et 5,1% distribués aux associés.

Pour 2024, l’ASPIM note des anticipations plutôt haussières sur l’évolution de la distribution envisagée sur leurs véhicules par les sociétés de gestion : 38 % du panel en capitalisation prévoit une hausse de la distribution en 2024, 36 % une stabilité et 26 % une baisse.

Concernant le prix de part moyen des SCPI (pondéré par la capitalisation), la baisse calculée par l’ASPIM a été de 4,9 % sur l’ensemble de l’année 2023. Une bonne partie de cette évolution a eu lieu avant le 30 septembre (3,98%). L’ASPIM laisse entendre que ce mouvement de baisse des prix qui a concerné en 2023 plus d’une vingtaine de véhicules, n’est peut-être pas terminé : « les prix des parts devront, début 2024, tenir compte de ces valeurs d’expertise de fin d’année et intégrer d’éventuels ajustements, nécessaires pour relancer la collecte. Ces ajustements devraient permettre de redynamiser les souscriptions auprès des investisseurs souhaitant bénéficier en 2024 de prix ajustés et de taux de rendement en hausse », précise son communiqué.

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 15 février 2024

7 mins de lecture

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