La SCPI Epsilon 360° distribue 6,25% de rendement à ses associés en 2023

Selon la société de gestion Epsicap REIM – qui a en charge la SCPI Epsilon 360° depuis son lancement fin 2021 – « les objectifs de rendement annoncés par les SCPI placent la barre de plus en plus haut ». Pour ces acteurs de pouvoir, cela implique d'acheter des actifs immobiliers proposant des rendements immédiats beaucoup plus importants qu’auparavant.

C’est une chose de parvenir à assurer ces rendements en 2023 – année durant laquelle un certain nombre de vendeurs étaient disposés à consentir des décotes significatives pour se débarrasser de leurs actifs immobiliers (phénomènes de « ventes forcées ») – mais c’en est une autre de pouvoir soutenir ces rendements dans la durée, ce qu’Epsicap REIM appelle la « soutenabilité » dans le temps de la performance, qui dépend de « la capacité des gérants à déployer leur collecte à des rendements en cohérence avec leurs objectifs ambitieux quel que soit le cycle ».

Or, le niveau des taux d’intérêt semble bien avoir plafonné à l’automne dernier, lorsque l’OAT 10 ans avait brièvement dépassé le seuil de 3,50%. Depuis, on assiste à un lent et volatil mouvement de décrue, alors que la BCE annonce désormais que ses taux d’intervention pourraient commencer à baisser avant la fin de l’année. Pour Epsicap REIM, « le point bas des prix immobiliers est désormais probablement atteint, sauf pour les actifs les plus volumineux ou ceux présentant une inadéquation structurelle avec les demandes des utilisateurs. Nous pourrions assister dès le second semestre 2024 à l’amorce d’une recompression (une baisse) des taux de rendement à l’acquisition ». Ce serait à la fois une bonne nouvelle pour les SCPI dans leur ensemble, notamment pour celles qui ont dévalorisé leur prix de part depuis le début de l’été 2023. Néanmoins, ce serait également une mauvaise nouvelle puisque cela constituerait un environnement moins favorable pour les jeunes SCPI qui ne pourraient plus aussi facilement acheter de l’immobilier bradé par les vendeurs. La fenêtre d’opportunité actuelle pour les acheteurs pourrait donc prochainement se refermer.

« Dans ce contexte, nous restons plus que jamais convaincus de la pertinence de notre stratégie d’investissement dédiée exclusivement aux actifs smallcaps, permettant – quels que soient les cycles immobiliers – de surperformer le marché sans pour autant augmenter le profil de risque de nos investissements », conclut Epsicap REIM à destination de ses associés pour indiquer que la nouvelle configuration immobilière ne menace pas sa rentabilité prévisionnelle.

« Au titre de 2024, nous nous fixons un objectif de performance globale de 8% (taux de distribution + revalorisation du prix de part), dont un objectif de taux de distribution de nouveau en progression, à 6,50%. L’objectif présenté est une estimation des performances futures sur la base des données 2023 et d’hypothèses de marché prises par Epsicap REIM sans que cela ne constitue une promesse ou une garantie de performance », résume la société de gestion dans son dernier bulletin trimestriel d’information de la SCPI Epsilon 360° publié fin janvier.

Le dividende mensuel est ainsi augmenté à 1,35 euros par part dès le mois de janvier 2024 (payé mi-février) contre 1,28 euros par mois au dernier trimestre 2023. Avec un prix de part de 250 euros, proche de la borne basse réglementaire de 10% de décote par rapport à la valeur de reconstitution de 273,92 euros au 31/12/2023, ce rythme de 1,35 euros de dividende par mois représente effectivement un taux annuel de distribution de 6,48% et une revalorisation du prix de part pourrait devenir nécessaire dans le courant de l’année 2024 !