SCPI : bilan 2023 et perspectives 2024

À l’inverse du fort recul des prix de parts, le taux de distribution des SCPI est quant à lui resté pratiquement inchangé en 2023, signe de la robustesse de la situation locative de ces fonds. Ainsi, l’ASPIM observe un taux de distribution moyen de 4,52% en 2023, contre 4,53% en 2022. C’est donc la 8^ème année consécutive pour laquelle le taux de distribution est proche de 4,50% : maximum à 4,63% en 2016 et minimum à 4,18% en 2020. Ceci est une nouvelle preuve de la grande résilience de ces fonds immobiliers non cotés.

En effet, la baisse importante des prix immobiliers en 2023 n’est qu’un ajustement du marché au nouveau contexte de taux d’intérêt et non une crise liée à la demande locative, même si certains segments du marché ont pu être diversement affectés par les différents cycles économiques traversés au cours des dernières années. Le Covid-19 a principalement impacté les actifs de commerces, alors que les effets du développement structurel du télétravail ont eu un impact sur les actifs de bureaux, visibles avec un certain effet retard (2022 et 2023 essentiellement).

Malgré ces aléas, les SCPI qui sont pilotées par des gérants professionnels et aguerris ont su habilement orienter leur stratégie d’investissement et leur gestion locative pour conserver des niveaux d’occupation élevés dans leurs portefeuilles, se traduisant par une grande stabilité de leur distribution.

Définition : Le taux de distribution correspond au rapport entre le dividende brut avant prélèvements, versé au titre de l'année N (pour une part en pleine jouissance) et le prix de la part en vigueur au 1er janvier de l'année N.

Un des enseignements de l’année 2023 aura été la forte polarisation du marché des SCPI tant en termes de performances que de collecte. Ainsi, on dénombre une quinzaine de véhicules ayant dépassé le seuil des 6% de taux de distribution, avec trois d’entre eux au-dessus de 7% ! Pour la plupart, ces SCPI sont récentes et ne subissent pas le poids d’un patrimoine historique acheté en haut du cycle immobilier. Outre leur taux de distribution hors normes, elles ont également connu une grande résilience de leurs expertises et n’ont pas baissé leur prix de part en 2023. Sans surprise, ce sont aussi les SCPI qui ont le plus collecté au 2ème semestre 2023.

Dans un contexte où le cycle de resserrement monétaire semble terminé et où les taux d’intervention des banques centrales pourraient commencer à baisser avant la fin de l’année, les SCPI les plus performantes sont bien positionnées pour creuser l’écart avec le reste du marché. En effet, il est fort probable que les placements monétaires deviennent moins rémunérateurs, rendant la prime de risque de ces fonds immobiliers d’autant plus attractive.

D’autre part, l’effet collecte s’apparente à un cercle vertueux grâce aux taux de rendement immobiliers très attractifs obtenus sur les acquisitions dans les conditions actuelles de marché. La plupart des gérants s’attendent d’ailleurs à pouvoir reproduire en 2024 les niveaux de dividendes obtenus en 2023 (sans garantie).

Pour les épargnants avisés, investir dans une SCPI qui extériorise un taux de distribution supérieur à 6% et se trouvant en capacité de collecter pourrait s’avérer être un pari profitable. Comme le disent certains gérants, il est préférable d’acheter au son du canon.