Des investissements immobiliers tertiaires en forte baisse en 2023 selon ImmoStat

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Comme à chaque trimestre, le GIE ImmoStat, rassemblant les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprise actifs en France (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield), a dévoilé en ce début d’année les principaux indicateurs du marché de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France et au niveau national pour le 4^ème trimestre 2023, avec une synthèse récapitulative sur l’ensemble de l’année dernière.

Sans surprise, les volumes d’investissements en France s’inscrivent en forte baisse – de 57% – en 2023 par rapport à 2022 et la demande placée de bureaux en Île-de-France corrige également, mais dans une moindre mesure. Sur les entrepôts, ImmoStat observe une progression remarquable des loyers.

La demande placée de bureaux en Île-de-France s’effrite

Sur l’ensemble de l’année 2023, la demande placée de surfaces de bureaux en Ile-de-France atteint 1 932 000 m² selon ImmoStat, ce qui représente une diminution de 17 % par rapport au chiffre de 2022. La tendance est similaire sur le seul 4^ème trimestre 2023 qui totalise 526 200 m² placés, là aussi en baisse significative de 22 % par rapport au même trimestre de l’année précédente.

De façon logique par rapport à cette contraction de la demande placée, l’offre immédiate de bureaux franciliens s’inscrit en hausse de 10% sur un an au 31 décembre 2023, à 4 759 000 m². Ce dernier chiffre s’inscrit désormais 18% au-dessus du pic d’offre immédiate atteint lors du précédent cycle immobilier (4,02 millions de m² au T4 2014) et environ 2 millions de m² au-dessus du précédent point bas atteint au T4 2019 (dernier haut de cycle immobilier).

Sur le front des loyers, ImmoStat observe une certaine stabilité sur la base des transactions du 4ème trimestre. Le loyer facial pour les actifs de bureaux atteint ainsi en moyenne :

427 euros HT HC/m²/an pour les actifs de seconde main, en baisse de 2 % sur un an
432 euros HT HC/m²/an pour les immeubles neufs ou restructurés, en hausse de 2 % sur un an.

ImmoStat précise néanmoins que « le loyer facial correspond à la valeur inscrite au bail et ne tient pas compte des mesures d’accompagnement qui s’élevaient au trimestre précédent à 26 %, et dont le niveau au 4ème trimestre 2023 sera publié le mois prochain ».

Des investissements en berne

En ce qui concerne les volumes d’investissements en immobilier tertiaire français, le chiffre global pour l’année 2023 est de 11,6 milliards d'euros, en diminution radicale de 57 % par rapport à 2022. C’est le plus mauvais score enregistré depuis la terrible année 2009, marquée par la grande crise financière. On retrouve aussi peu ou prou le chiffre de l’année 2004, marquant un retour du marché 20 ans en arrière après 9 années (2014-2022) largement au-delà de la barre des 20 milliards d'euros d’investissements.

Le 4ème trimestre 2023 ne parvient pas à rattraper la tendance générale de l’année dernière puisqu’il est observé en baisse de 61 % par rapport au 4^ème trimestre 2022 avec 2,5 milliards d'euros investis. ImmoStat rappelle que sa comptabilité des volumes d’investissements n’inclut pas les opérations initiées par des entreprises « occupant les locaux ou visant à les occuper ». Les transactions importantes réalisées par les géants du luxe l’année dernière dans le quartier central des affaires parisien ne sont ainsi pas intégrées dans les chiffres présentés.

Les investissements en immobilier tertiaire francilien suivent la tendance nationale

L’Île-de-France représente environ 60% du marché tertiaire français de l’investissement avec un volume global de 6,8 milliards d'euros en 2023. Là aussi, la baisse par rapport à 2022 est spectaculaire (-56%), dont -63% sur le 4ème trimestre qui atteint le chiffre de 1,1 milliard d'euros investis. ImmoStat fait état d’une baisse de 17% sur un an du prix moyen au m2 des bureaux franciliens transactés, à 6 570 euros/m² (droits inclus) au 4ème trimestre 2023.

Dynamique des loyers sur les entrepôts

Sur le segment des entrepôts, spécifiquement étudié par ImmoStat dans son analyse trimestrielle, la demande locative s’inscrit en diminution de 24% en 2023 par rapport à 2022. Ce sont ainsi 3 533 800 m² qui ont été loués l’année dernière sur cette catégorie d’actifs (3 042 200 m² en régions et 491 600 m² en Ile-de-France), en considérant le périmètre des entrepôts de plus de 5 000 m². Au 4^ème trimestre 2023, la baisse d’activité atteint même 37% avec une demande placée limitée à 794 100 m².

Cependant, à la différence du secteur des bureaux, les loyers des entrepôts sont en forte hausse en 2023, bénéficiant à plein des effets de l’indexation sur l’inflation. Sur la base des transactions observées l’année dernière par ImmoStat, le loyer facial moyen des entrepôts de classes A et B s’affiche à :