Les SCPI en 2023 : une forte polarisation du marché au bénéfice des fonds les plus récents

Les véhicules les plus exposés à des actifs acquis en période de taux zéro au sommet du cycle immobilier précédent ont été les plus touchés par le processus de dévalorisation enclenché mi-2023, en particulier sur l’immobilier de bureau qui a plus spécifiquement souffert en raison du développement structurel du télétravail. À l’inverse, les véhicules lancés récemment et n’étant pas lestés d’un stock historique ont pu tirer profit des nouveaux prix immobiliers pour faire leurs emplettes dans d’excellentes conditions auprès de vendeurs parfois aux abois pour récupérer de la liquidité.

Ainsi, nous avons pu voir des transactions se faire à des rendements au-dessus de 8% pour certains actifs immobiliers tertiaires, des niveaux qui étaient absolument inenvisageables il y a seulement 18 mois. La conséquence pour les SCPI les plus récentes a été de proposer à leurs associés des niveaux de distribution supérieurs à ceux des années précédentes et surtout largement au-dessus de la moyenne du marché, grâce à l’effet « relutif » de leurs acquisitions en 2023 : rendements des nouvelles acquisitions supérieurs au rendement moyen des actifs en portefeuille. Nous avons ainsi pu observer une quinzaine de SCPI distribuant plus de 6% en 2023, avec tout en haut du classement une SCPI très récente : Transitions Europe d’Arkéa REIM, lancée en septembre 2022, qui a même dépassé 8% de taux de distribution l’année dernière !

Sans surprise, ces véhicules se situant en haut du palmarès des performances sont aussi ceux qui ont capté l’essentiel de la collecte sur la 2^ème partie de l’année 2023, à un moment où la dynamique du marché connaissait un sérieux coup de frein. Selon l’ASPIM, la collecte brute des SCPI a ainsi atteint 1,24 milliard d'euros au 4^ème trimestre 2023, un chiffre en baisse de 60% par rapport au T4 2022. Cette baisse générale masque des situations hétérogènes selon les véhicules et les sociétés de gestion avec une collecte qui a quasiment disparu et des parts en attente de retraits sur certaines SCPI parmi les plus anciennes ayant baissé leur prix de part et extériorisant des niveaux de distribution proche des taux monétaires. À l’inverse, une belle dynamique commerciale sur les « jeunes » SCPI les plus généreuses en distribution.

La SCPI la plus performante du marché (Transitions Europe) a ainsi doublé sa capitalisation au cours du 2^ème semestre 2023 à 111 millions d'euros. La 2^ème et la 3^ème SCPI du marché en termes de performances en 2023 (Remake Live avec 7,79% de taux de distribution et Iroko Zen avec 7,12%) ont pour leur part, collecté respectivement 59,5 et 65,7 millions d'euros nets de retraits au T4 2023, soit environ 15% de la collecte nette de l’ensemble des SCPI sur cette période à elles deux.

Pour refléter la mutation rapide du marché au bénéfice des SCPI les plus récentes, on peut également évoquer le nombre important de fonds qui se sont créés en 2023, prouvant la confiance des acteurs de la gestion immobilière dans les perspectives à long terme de cette classe d’actifs.

Pas moins de cinq SCPI ont ainsi été lancées l’année dernière :

• Upêka de la société de gestion Axipit 
• Comète (Alderan) ;
• Alta Convictions (Altarea IM) ;
• My Share Education (My Share Company)
• Cœur d’Avenir (Sogenial Immobilier).

De plus, il devrait y avoir au moins sept nouvelles SCPI lancées en 2024, issues aussi bien de sociétés de gestion établies que de nouveaux acteurs du marché. Pour les épargnants, l’équation est désormais claire : pour profiter des rendements élevés procurés par l’immobilier aujourd’hui, il faut plutôt privilégier les SCPI récentes qui dépassent potentiellement 6% de rendement, à un moment où la politique des banques centrales risque de s’infléchir, ce qui devrait théoriquement rendre les placements monétaires moins attractifs à un horizon de quelques mois.