Le marché des fonds immobiliers non cotés affiche des signaux encourageants au 1er trimestre 2024 (ASPIM)

Au 1^er trimestre 2024, la collecte brute des SCPI s'établit à 1,1 milliard d'euros, un niveau stable par rapport aux deux derniers trimestres 2023. Les SCPI diversifiées représentent 58% des souscriptions sur la période, suivies par les fonds investis en bureaux (21%), santé/éducation (9%), logistique (6%), commerces (4%), résidentiel (2%) et hôtellerie-loisirs (1%).

Côté distribution, 42% des SCPI ont maintenu un niveau équivalent d'acomptes trimestriels par rapport au T1 2023, tandis que 29% les ont augmentés et 29% les ont diminués. Sur la base des prix de référence au 1^er janvier 2024, le taux de distribution moyen ressort à 1,13% sur le trimestre, en hausse de 7 points de base sur un an.

Après les ajustements de valorisation intervenus en 2023 sous l'effet de la remontée rapide des taux d'intérêt, les gérants font preuve de transparence et semblent avoir absorbé l'essentiel du choc. Selon Jean-Marc Coly, Président de l'ASPIM : « Nous devrions arriver en 2024 au bout du mouvement de correction, avec des perspectives positives liées à l'amélioration des indicateurs macroéconomiques d'ici la fin de l'année. »

Pour l’ASPIM, les valorisations des fonds immobiliers ont globalement été cohérentes avec la dégradation des conditions de marché observées en 2023 sur l’immobilier physique. Au 1^er trimestre 2024, les OPCI grand public affichent une performance globale de -1,8% en moyenne et les sociétés civiles de -3,1%. Néanmoins, nous observons une forte disparité selon les véhicules.

Quant aux SCPI, leur prix de part moyen pondéré de leur capitalisation a diminué de -1,8 % sur la période, une baisse qui s’inscrit dans le prolongement des ajustements des prix de l’immobilier observés sur la fin de l’année 2023, qui ont affecté huit SCPI (capitalisant au global plus de 23 milliards d'euros) au 1^er trimestre 2024.

Sur l’ensemble des SCPI, la valeur de réalisation pondérée par la capitalisation a reculé en moyenne de 10,3% sur l'année 2023, intégrant l'essentiel de l'ajustement aux nouvelles conditions de taux. En conséquence, le prix moyen de leur part a été réduit de 6,6% en cumulé sur une période de 15 mois, sur l’année 2023 et le 1^er trimestre 2024. Les SCPI investies en bureaux (-13,2% sur leurs valeurs de réalisation 2023) et commerces (-7,6%) ont subi les plus fortes baisses de valorisation, à l'inverse des fonds logistiques et résidentiels, autour de -2,5% à -3%.

Le rendement global immobilier 2023 (qui agrège le taux de distribution et l’évolution de la valeur de réalisation) ressort en territoire négatif à -5,8% en moyenne pour les SCPI, avec des écarts marqués selon les typologies d'actifs :

-9,1% pour les bureaux ;
-2,9% pour les commerces ;
+3,1% pour la logistique ;
+2,1% pour l'hôtellerie ;
+1,6% pour le résidentiel.