Le marché des fonds immobiliers grand public au 1er trimestre 2024 (bilan ASPIM)

La dynamique historique des SCPI marque le pas

Avec 88,8 milliards d'euros de capitalisation, les SCPI constituent le segment le plus important du marché des fonds immobiliers grand public. Néanmoins, leur collecte nette de 764 millions d'euros au 1er trimestre 2024 traduit un net ralentissement de 67,8% par rapport à la même période l'an dernier.

Les SCPI diversifiées – captant 71% des souscriptions nettes – demeurent les plus plébiscitées par les investisseurs. Cette appétence s'explique par leur capacité à diversifier le risque immobilier en investissant dans différentes classes d'actifs dont les cycles de performance sont décalés. Leur collecte de 553 millions d'euros sur le trimestre, bien que substantielle, accuse toutefois un recul de 42% en rythme annuel.

Les SCPI de bureaux arrivent au second rang avec 7% de la collecte nette, soit 55,5 millions d'euros. Un résultat en chute libre de 93% sur un an, reflétant les craintes persistantes quant à la demande pour les immeubles de bureaux dans un contexte de développement du télétravail.

Le dynamisme des SCPI de santé et d'éducation (7% de la collecte) ainsi que de logistique (7%) s'avère plus soutenu par rapport à leurs standards historiques, démontrant l'intérêt intact des investisseurs pour ces classes d'actifs défensives et résilientes.

À l'autre bout du spectre, les SCPI résidentielles (2% de la collecte) et de commerce (3%) peinent à séduire, confrontées respectivement à une rentabilité moyenne potentiellement moindre – pour le résidentiel – et une volatilité parfois pénalisante sur les 5 dernières années en raison de la crise du Covid-19 pour le segment du commerce.

Marché secondaire et liquidité : une équation complexe

Sur le marché secondaire des parts de SCPI, les véhicules les plus « liquides » (rapportés à leur capitalisation) au 1^er trimestre 2024 sont :

• Epsilon 360 (n° 21-17 du 19/11/2021) d’Epsicap REIM : 5,5% de la capitalisation en termes de parts échangées ;
• Cristal Life (n° 21-04 du 21/03/2021) d’Intergestion : 5% ;
• Fair Invest (n°18-29 du 6/11/2018) de Norma Capital : 3,4%.

À contrario, certaines SCPI historiques souffrent d'un manque de liquidité problématique avec des demandes de retraits non compensées atteignant jusqu'à 13,2% de la capitalisation pour la SCPI LF Grand Paris Patrimoine (n°18-25 du 21/08/2018)(La Française REM) ou 12,6% pour Pierrevenus d'Aestiam.

Ce déficit de liquidité illustre les défis croissants auxquels sont confrontés les gestionnaires pour garantir une adéquation entre l'offre et la demande sur leurs SCPI. Dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, de nombreux porteurs de parts cherchent à se désengager, complexifiant la tâche des sociétés de gestion.

Distribution et valorisation : des signaux contrastés

Les indicateurs de distribution et de valorisation des SCPI envoient des signaux mitigés ce trimestre. Du côté des bonnes nouvelles, le taux de distribution moyen ressort à 1,13%, un niveau globalement préservé par rapport aux trimestres précédents. Dans le détail, 29% des SCPI ont procédé à une baisse de leur dividende par part, 29% à une hausse et 42% ont laissé leur dividende inchangé.

Parallèlement, 13% des SCPI ont dû dévaloriser le prix de leurs parts au 1er trimestre 2024, signe des pressions baissières qui continuent de s'exercer sur les valorisations immobilières. À l’inverse, 5% des SCPI ont rehaussé leur prix de souscription et 82% l’ont laissé inchangé. La dégradation de prix de 1,8% en moyenne sur l’ensemble des SCPI du marché masque toutefois des disparités selon les typologies d'actifs, les valorisations des SCPI de santé reculant plus fortement ce trimestre, de 4,7% en moyenne en raison de la baisse du prix de part de la SCPI Primovie (GP 11-000043 du 10/06/2014) à hauteur de 8,87% le 13/02/2024 qui, avec 4,7 milliards d'euros de capitalisation, représente plus de 50% de l’encours de ce segment.

Que ce soit sur le taux de distribution ou l’évolution du prix de part, on observe une nette polarisation du marché au profit des jeunes SCPI qui ne subissent pas le poids d’un patrimoine immobilier historique acheté pendant la période de taux zéro.

Les OPCI et les SCI en décollecte nette

En comparaison des SCPI, les OPCI grand public et les SCI (sociétés civiles immobilières en unités de compte) affichent un bilan nettement moins flatteur au 1er trimestre 2024. Les OPCI grand public ont pour leur part essuyé une décollecte nette proche de 553 millions d'euros sur cette période, leur actif global chutant de 24,1% sur un an pour s'établir à 14,5 milliards. Néanmoins, la décollecte des OPCI ralentit par rapport au T4 2023 : 1,3 milliard d'euros de décollecte.

Quant aux sociétés civiles immobilières en UC, elles ont subi un repli de 4,9% de leurs encours au 1er trimestre 2024 avec 400 millions d'euros de décollecte nette, là aussi un rythme en net ralentissement par rapport au T4 2023 (835 millions d'euros de décollecte). Désormaus, l’encours global des SCI atteint 22,3 milliards d'euros au 31/03/2024.

Le rendement de ces deux types de véhicules a également été dégradé avec des performances moyennes négatives, respectivement de -1,8% pour les OPCI et de -3,5% pour les SCI sur le trimestre.

Si les vents contraires actuels imposent une certaine prudence, la capitalisation cumulée de 125,6 milliards d'euros démontre néanmoins la solidité du marché français des fonds immobiliers grand public (SCPI, OPCI grand public et SCI en UC). Dans cette phase de remise en ordre, les investisseurs se tournent massivement vers les supports les plus défensifs et résilients en termes de gestion et de qualité d'actifs sous-jacents, avec une prime significative aux nouveaux entrants qui profitent a contrario, grâce à leur collecte dynamique, des bonnes affaires qui se présentent aujourd’hui sur la plupart des segments du marché immobilier.

Avertissements :

Acheter des parts de SCPI  est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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