L'immobilier papier : SCPI ou foncières cotées ?

Les SCPI sont des fonds collectifs permettant d'acquérir des parts d'un patrimoine immobilier diversifié. Les investisseurs perçoivent des revenus locatifs sous forme de dividendes. L'investissement minimal peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros selon les SCPI.

Les foncières cotées, quant à elles, sont des sociétés immobilières cotées en bourse. Elles gèrent également un parc immobilier et redistribuent la majorité de leurs bénéfices aux actionnaires : 95% de leur bénéfice net issu de la location des immeubles avant la fin de l’exercice suivant, ainsi que 70% des plus-values encaissées sur les cessions d’actifs dans un délai de trois ans. L'achat d'actions de foncières est généralement plus accessible, avec la possibilité d'acquérir en bourse une seule action pour quelques dizaines d'euros.

Les SCPI offrent une diversification géographique et sectorielle, mais souvent limitée à la France ou l'Europe. Certaines SCPI se spécialisent dans des niches comme la santé ou la logistique. Les plus grosses SCPI ont une capitalisation comprise entre 3 et 5 milliards d'euros, mais la plupart des véhicules se situent en-dessous du seuil des 2 milliards d'euros.

Les foncières cotées présentent généralement une diversification plus importante, tant géographiquement que sectoriellement. Leur taille et leur capitalisation boursière leur permettent d'investir dans des actifs immobiliers à l'échelle mondiale. Les foncières cotées les plus importantes sur la place de Paris ont des patrimoines immobiliers d’une valeur comprise entre 17 et 50 milliards d'euros, une échelle différente de celle des SCPI.

La liquidité est un point de différenciation majeur entre ces deux catégories de placement immobilier. Les SCPI sont considérées comme potentiellement peu liquides, avec un marché secondaire parfois restreint et des délais de revente qui peuvent être assez longs. Les sociétés de gestion ne garantissent d’ailleurs jamais la revente des parts.

À l'inverse, les foncières cotées offrent une liquidité quasi-immédiate, les actions pouvant être achetées ou vendues à tout moment en bourse. Cependant, cette liquidité s'accompagne d'une plus grande volatilité, les cours étant soumis aux fluctuations du marché boursier. Pendant la période du Covid-19, certaines foncières cotées ont ainsi perdu temporairement jusqu’à 50% de leur valeur, alors que les prix de parts des SCPI n’avaient quasiment pas bougé à ce moment-là.

Historiquement, les foncières cotées ont affiché des performances supérieures aux SCPI sur le long terme, une contrepartie assez logique à leur plus grande volatilité. Selon une étude récente de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), le taux de rendement interne (TRI) des foncières cotées sur les 40 dernières années (période 1983-2023) atteint 9,2%, contre 7,9% pour les SCPI.

Néanmoins, les SCPI sont réputées pour offrir des rendements distribués plus stables et réguliers, généralement autour de 4 à 5% par an, ce qui peut rassurer les investisseurs les plus prudents. Les foncières cotées, à l’inverse, peuvent s’abstenir de payer des dividendes en périodes de vaches maigres, comme cela a été le cas sur certaines foncières de commerces au moment de la crise sanitaire.

Les SCPI se caractérisent par des frais d'entrée élevés, généralement entre 8 et 12% du montant investi, même s’il faut noter que de nouvelles SCPI sans frais d’entrée ont vu le jour depuis quelques années. Ces frais impactent la rentabilité à court terme de ces produits et nécessitent un horizon d'investissement long (8 à 10 ans en général).

Les foncières cotées présentent pour leur part des frais d'entrée beaucoup plus faibles, se limitant aux frais de courtage classiques des actions cotées en bourse et à la taxe sur les transactions financières, soit au global moins de 1,5% en règle générale.

La fiscalité diffère également entre les deux placements. Les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un régime spécifique pour la quote-part des loyers perçus à l’étranger : dispositif du crédit d’impôt ou du taux effectif pour éviter la double imposition. De plus, les parts de SCPI sont intégrées à l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Les revenus des foncières cotées bénéficient du régime fiscal des valeurs mobilières, avec l'application du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%, potentiellement plus avantageux pour les contribuables situés dans les tranches d’imposition les plus hautes. D'autre part, les actions de foncières cotées ne sont pas soumises à l'IFI.

Les SCPI offrent la possibilité d'investir à crédit, permettant de profiter de l'effet de levier. Cette option n'est généralement pas disponible pour les foncières cotées. Les SCPI sont également accessibles via des contrats d'assurance-vie ou des Plans d'Épargne Retraite (PER), offrant des avantages fiscaux supplémentaires.

En général, les foncières cotées sont détenues par les épargnants via un compte-titre ordinaire, elles sont peu présentes dans les contrats d'assurance-vie même si rien ne l’empêche en pratique. En revanche, elles ne peuvent pas être intégrées dans un PEA, sauf via des ETF spécialisés, offrant dans ce cas une fiscalité avantageuse à long terme et une diversification intéressante sur un panier de sociétés représentatives du marché.

Le choix entre SCPI et foncières cotées dépend largement du profil de l'investisseur, de son appétence au risque et de ses objectifs. Les SCPI conviennent davantage aux investisseurs recherchant stabilité et régularité des revenus, prêts à immobiliser leur capital sur le long terme. Les foncières cotées s'adressent à des profils plus dynamiques, acceptant une volatilité accrue en contrepartie d'un potentiel de performance supérieur, d’une fiscalité généralement plus légère et d'une grande liquidité.

Dans une optique de diversification patrimoniale, combiner ces deux types d'investissements peut permettre de bénéficier des avantages de chacun tout en atténuant leurs inconvénients respectifs. Il est crucial pour tout investisseur de bien comprendre ces différences et de choisir l'option la plus adaptée à sa situation personnelle et à ses objectifs patrimoniaux.