Stabilisation de la collecte des fonds immobiliers non cotés au 1er semestre 2024

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Le paysage des fonds immobiliers non cotés en France a connu une évolution contrastée au cours du premier semestre 2024, selon les données publiées conjointement par l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et l'IEIF. Cette période a été marquée par une stabilisation relative de la collecte après les turbulences observées en 2023, tout en restant sous l'influence persistante de la hausse des taux d'intérêt. Les niveaux de distributions des SCPI sont quant à eux restés quasiment stables par rapport à l’année dernière.

Un ralentissement des rachats et une collecte soutenue

L'un des faits marquants de ce premier semestre est la diminution significative des flux de rachats par rapport au second semestre 2023. Cette tendance, observée sur l'ensemble des véhicules (SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles), témoigne d'un retour progressif de la confiance des investisseurs. Parallèlement, une partie importante des acteurs du marché a maintenu un niveau de collecte substantiel, soulignant la résilience du secteur.

Les SCPI, en particulier, ont enregistré une collecte brute de 2,3 milliards d'euros sur le semestre, un volume comparable à celui de la fin 2023. Le deuxième trimestre 2024 a même connu une légère hausse de la collecte par rapport au premier trimestre, atteignant 1,2 milliard d'euros. Les SCPI "diversifiées" se sont particulièrement distinguées, représentant 63% de la collecte brute du deuxième trimestre.

Performance et valorisation : un tableau nuancé

Les performances des différents véhicules présentent des disparités notables. Les SCPI ont globalement maintenu des niveaux de distribution stables par rapport à l'année précédente, avec un taux de distribution moyen de 2,25% au premier semestre 2024, légèrement supérieur à la période équivalente de 2023 (2,20%). Cependant, l'évolution des prix de parts reflète les ajustements de valorisations en cours, dans la continuité du 2ème semestre 2023 : 19% des SCPI ont diminué leur prix de souscription au 1er semestre 2024, tandis que seulement 3% l'ont augmenté (78% le laissant inchangé).

Les OPCI grand public et les sociétés civiles ont, quant à eux, connu des performances plus contrastées. Leur performance globale s'est établie respectivement à -3,1% et -3,7% sur le semestre, reflétant l'impact persistant de la hausse des taux d'intérêt sur les valorisations immobilières. Il est à noter que ces performances varient considérablement d'un fonds à l'autre, allant de +4,7% à -9,8% entre janvier et juin 2024.

Les défis de la collecte nette

Malgré une amélioration par rapport à fin 2023, les OPCI grand public et les sociétés civiles ont continué à faire face à une décollecte nette au premier semestre 2024. Les sociétés civiles ont enregistré une décollecte de 518 millions d'euros, tandis que celle des OPCI grand public s'est élevée à 1,3 milliard d'euros. Ces chiffres, bien qu'en amélioration, soulignent les défis persistants auxquels ces véhicules sont confrontés dans le contexte économique actuel.

Les SCPI, en revanche, ont maintenu une collecte nette positive de 1,67 milliard d'euros sur le semestre, stable par rapport au 2ème semestre 2023. La tendance est même largement positive entre le 1er et le 2ème trimestre 2024 (respectivement 765 et 907 millions d'euros de collecte nette). Cette performance relative est à mettre en parallèle avec un volume d'ordres de rachat ayant fortement diminué entre le premier et le deuxième trimestre 2024 (de 625 à 412 millions d'euros). Un signe encourageant pour le marché est le niveau élevé de rachats honorés par les sociétés de gestion au 2ème trimestre (302 millions d'euros de rachats compensés par de nouvelles souscriptions).

Perspectives et enjeux

Le marché des fonds immobiliers non cotés semble entrer dans une phase de stabilisation, après une période de turbulences depuis l’été 2023. Cependant, plusieurs enjeux demeurent :

1. La problématique de la liquidité : avec 2,6 milliards d'euros de parts en attente de retrait pour les SCPI au 30 juin 2024 (2,9% de la capitalisation du marché), la gestion de la liquidité reste un défi majeur pour certains acteurs.

2. L'adaptation aux nouvelles conditions de marché : la persistance de taux d'intérêt élevés continue d'influencer les valorisations et les stratégies d'investissement.

3. La diversification : le succès des SCPI "diversifiées" souligne l'importance d'une allocation d'actifs équilibrée pour attirer les investisseurs.

4. La transparence : dans un contexte de performances contrastées, la communication claire sur les performances et les risques devient cruciale pour maintenir la confiance des investisseurs.

En conclusion, le premier semestre 2024 a marqué une période de transition pour les fonds immobiliers non cotés en France. Si des signes de stabilisation émergent clairement, le secteur continue de naviguer dans un environnement complexe, nécessitant une adaptation constante des stratégies de gestion et de communication envers les investisseurs.

Avertissements :

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Cette communication a un caractère commercial, n'est pas un document contractuel ou un document d'information requis par une quelconque disposition législative, et n'est pas suffisante pour prendre une décision d'investissement. Vous êtes invité à consulter les documents d'information avant toute décision d’investissement.

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Jean-Francois Valicon

Publie le 06 août 2024

5 mins de lecture

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