SCPI Ufifrance Immobilier : un patrimoine parisien à l'épreuve du marché

La première bonne nouvelle pour les associés de la SCPI Ufifrance Immobilier (Praemia REIM France) est qu’elle a réussi à maintenir sa politique de distribution avec un acompte trimestriel de 1,54 euro par part, identique à celui du premier trimestre. Cette stabilité s'inscrit dans l'objectif de distribution annuelle prévisionnelle, démontrant la volonté de la société de gestion de préserver les revenus des associés.

Il est à noter qu'environ 31% de cette distribution provient de revenus non récurrents (plus-values de cession), soulignant les efforts déployés pour maintenir un niveau de rendement attractif dans un environnement complexe.

Face à la hausse des taux d'intérêt, Ufifrance Immobilier a opté pour une réduction de son endettement. Au cours du trimestre, la SCPI a remboursé 5 millions d'euros sur les 80 millions empruntés, une décision visant à limiter l'impact des charges financières sur les performances du fonds. Cette approche prudente témoigne d'une gestion active de la structure financière de la SCPI.

Le marché secondaire des parts montre des signes encourageants avec une augmentation des échanges : environ 4.195 parts ont été négociées au 2ème trimestre à un prix d'exécution moyen de 122,87 euros, frais inclus.

Il est à noter que ce prix d’exécution est fortement décoté par rapport à la valeur de reconstitution à fin 2023 avec une décote de plus de 40% ! Bien que le volume échangé reste inférieur à celui observé l'année précédente, cette dynamique positive reflète un regain d'intérêt des investisseurs et une stabilisation progressive en valeur du marché immobilier dans son ensemble.

L'événement marquant du trimestre aura été la livraison de l'immeuble Louvre-Montmartre dans le 2ème arrondissement de Paris. Cet actif premium – acquis par la SCPI en 2014 – a bénéficié d'une rénovation complète sur une période de 18 mois, permettant une mise en valeur de sa qualité architecturale et une amélioration significative de ses performances énergétiques.

La signature d'un bail de 10 ans ferme avec Polène, une marque de maroquinerie haut de gamme, illustre l'attractivité retrouvée de cet immeuble et son potentiel de génération de revenus pour la SCPI : 3,34 millions d'euros de loyer annuel pour une surface de 3.500 m² soit 12,6% des loyers de la SCPI.

Au 30 juin 2024, le patrimoine d'Ufifrance Immobilier se compose de 26 actifs, principalement des bureaux (94,2%) situés à Paris (77,8%) et en région parisienne (22,2%).

Le taux d'occupation financier s'élève à 92,2%, témoignant d'une gestion locative efficace. La durée moyenne ferme des baux (WALB) de 4,01 ans et la durée moyenne restante des baux (WALT) de 4,89 ans offrent une visibilité appréciable sur les revenus futurs.

Bien que les performances passées restent positives avec un TRI sur 10 ans de 2,78% et un taux de distribution 2023 de 4,72%, la SCPI fait face à des défis importants. La stabilisation des valeurs immobilières et l'évolution des modes de travail post-pandémie continuent d'influencer le marché des bureaux.

La société de gestion Praemia REIM France devra faire preuve d'agilité pour adapter le patrimoine aux nouvelles exigences des locataires et maintenir l'attractivité des actifs. L’aspect positif est la forte décote enregistrée par la SCPI sur le marché secondaire, qui permet actuellement aux associés entrants de se positionner sur un taux de rendement courant de l’ordre de 5% ! Parallèlement, la livraison de l’actif Louvre-Montmartre devrait booster la distribution toutes autres choses égales, par ailleurs.