Évolution des taux de crédits immobiliers en 2024 : un nouveau souffle pour le marché ?

L'année 2024 marque un tournant sur le marché immobilier français avec une baisse notable des taux de crédit après deux années de hausse vigoureuse. Malgré une fin de période en tension sur les marchés financiers en raison de la dissolution surprise de l’Assemblée Nationale annoncée le 9 juin, le deuxième trimestre a vu les taux moyens des crédits immobiliers s'établir à 3,73%, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Cette tendance à la baisse, amorcée dès décembre 2023, s'est poursuivie de manière régulière avec une diminution moyenne de 9 points de base par mois au 1er semestre 2024.

Cette évolution est d'autant plus remarquable qu'elle s'est produite dans un contexte où la Banque Centrale Européenne (BCE) maintenait son taux de refinancement à 4,5% jusqu'au 12 juin 2024, date à laquelle une réduction de 25 points de base a finalement été décidée, la 1ère baisse des taux directeurs en zone euro depuis 2019.

Face à ce nouveau paradigme qui s’amorce sur la courbe des taux européenne, les établissements bancaires ont adopté une approche proactive visant à dynamiser le marché des crédits immobiliers. Leur stratégie s'est focalisée sur l'amélioration de la solvabilité des emprunteurs via des réductions sur les grilles de taux proposées sur l’ensemble des maturités (de 15 à 25 ans). Cette démarche a porté ses fruits, entraînant une reprise notable de la production de crédits.

La concurrence entre les banques s'est d’autre part intensifiée, contribuant à accentuer cette dynamique. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : depuis décembre 2023, on observe une baisse moyenne du taux de crédit de 58 points de base, données arrêtées en août 2024 (Source : L’Observatoire Crédit Logement/CSA).

Quant à la production de crédit en volume, la dynamique observée est également très positive avec un nombre de nouveaux crédits immobiliers qui a augmenté de 12,2% au deuxième trimestre 2024 en glissement annuel, toujours selon les statistiques publiées par l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

La durée moyenne des prêts accordés au deuxième trimestre 2024 s'est maintenue à un niveau historiquement élevé, soit environ 20,8 ans. Cette tendance, combinée à la baisse des taux, a contribué à améliorer la solvabilité des emprunteurs, malgré une hausse des prix des logements anciens observée sur certaines zones géographiques depuis février 2024.

L'annuité moyenne payée par les nouveaux emprunteurs a quant à elle connu une diminution de 6% depuis décembre 2023, selon L’Observatoire Crédit Logement. Néanmoins, la capacité d'emprunt des ménages reste inférieure de 11,5% à son niveau de décembre 2022 et de 20% par rapport à celui de décembre 2021 (Source : L’Observatoire Crédit Logement), illustrant les défis persistants sur ce marché.

La récente baisse des taux directeurs de la BCE de 25 points de base, annoncée le 6 juin 2024, marque un tournant après dix relèvements successifs opérés entre juillet 2022 et septembre 2023 pour un total de 450 points de base ! Cette décision d’assouplissement monétaire – qui est appelée à se poursuivre sur la fin de l’année 2024 – devrait contribuer à faire baisser davantage les taux de prêt immobilier.

Les observateurs anticipent une réduction des taux d’intervention de la BCE d’au moins 25 points de base d'ici la fin de l'année, ce qui pourrait ramener les taux moyens d’emprunt immobilier en-dessous de 3,50% sur 20 ans. Certains analystes, comme Philippe Crevel du Cercle de l'Épargne, sont encore plus optimistes, prévoyant une baisse potentielle des taux d’emprunt autour de 3,20% en fonction des futures annonces de la BCE.

Parallèlement à l'évolution des taux, le marché immobilier a montré des signes de reprise inattendus. En mai 2024, le prix moyen du mètre carré en France a augmenté de 0,2% après des mois de stagnation (Source : Se Loger – Meilleurs Agents – Les Echos).

Cette dynamique positive s'est manifestée de manière inégale selon les zones géographiques : les grandes villes ont connu une hausse de 0,2% tandis que les zones rurales ont enregistré une augmentation plus marquée de 0,9%.

La baisse des taux de crédit immobilier, conjuguée à la reprise des prix, offre sans conteste de nouvelles perspectives aux emprunteurs et aux acteurs du marché immobilier. Bien que la solvabilité des ménages reste un enjeu majeur, ces évolutions positives laissent entrevoir un regain d'activité sur le marché (en volume et en prix).

Cependant, il convient de rester prudent : les taux d'intérêt, bien qu'en baisse, demeurent élevés par rapport aux niveaux historiquement bas observés avant 2022. L'évolution future du marché dépendra largement des conditions de refinancement pour les établissements prêteurs et des décisions de politique monétaire de la BCE (durée et ampleur du cycle d’assouplissement).

Dans ce contexte de faible visibilité, les acheteurs potentiels et les professionnels du secteur devront rester attentifs aux opportunités qui se présenteront, tout en gardant à l'esprit les défis persistants liés à l'accessibilité du marché immobilier.