Bilan ASPIM-IEIF du marché des fonds immobiliers grand public au 3ème trimestre 2024

Le troisième trimestre 2024 a vu la collecte brute des SCPI atteindre 1,1 milliard d'euros, en recul de 11% par rapport au trimestre précédent. Sur les neuf premiers mois de l'année, le total s'établit à 3,4 milliards d'euros, soit une baisse de 48% comparé à la même période en 2023.

Néanmoins, les SCPI diversifiées dominent largement le marché, captant 69% des souscriptions du trimestre. Ensuite, viennent les SCPI de bureaux (13%), de santé et éducation (7%), de logistique (6%) et de commerces (3%). Les segments résidentiel et hôtellerie ferment la marche avec respectivement 2% et 1% de la collecte.

La collecte nette des SCPI s'est établie à 807 millions d'euros au troisième trimestre, en baisse de 11% par rapport au deuxième trimestre. Point positif, le volume des rachats a significativement diminué, passant de 412 à 264 millions d'euros d'un trimestre à l'autre.

Le marché présente toutefois des situations très contrastées : sur 215 SCPI, 93 gérées par 18 sociétés de gestion présentaient des parts en attente de rachat fin septembre, tandis que 122 SCPI gérées par 44 sociétés de gestion n'en avaient aucune. Ces dernières ont d'ailleurs capté 86% des souscriptions du trimestre.

À la différence des SCPI, les autres véhicules d'investissement immobilier non cotés enregistrent des rachats significatifs, qui excèdent largement les souscriptions.

Les OPCI grand public ont ainsi enregistré une décollecte nette de 404 millions d'euros au 3ème trimestre, un chiffre décevant mais néanmoins en amélioration relative par rapport au trimestre précédent (-703 millions).

Les sociétés civiles accusent quant à elles une décollecte de 164 millions d'euros, en légère dégradation.

L'actualisation des valeurs de réalisation des SCPI au 30 juin 2024 témoigne de l'impact de la correction immobilière en cours. Les SCPI bureaux sont particulièrement touchées avec une baisse de 6,3%, suivies par les SCPI de santé et éducation avec une baisse de 4,1%. Les autres typologies résistent mieux avec des baisses limitées :

• logistique avec -0,1% ;
• diversifiée avec -0,2% ;
• hôtellerie avec -0,8% ;
• résidentiel avec -1,4% ;
• commerces avec -1,9%).

De façon logique, les ajustements de prix se poursuivent : 23% des SCPI ont baissé leur prix de souscription depuis le début de l'année, quand 9% l'ont augmenté et 68% l'ont maintenu stable. Au global, le prix de part moyen pondéré par la capitalisation affiche un recul de 3,76% sur les neuf premiers mois de l'année.

Sur les neuf premiers mois de l'année, les distributions des SCPI se maintiennent en revanche à des niveaux proches de 2023, voire supérieures : 35% des SCPI ont versé des montants identiques, 38% les ont augmentés et 27% les ont réduits. Le taux de distribution moyen ressort à 3,44% sur la période, en hausse par rapport aux trois premiers trimestres 2023 (3,25%).

Le marché des fonds immobiliers non cotés traverse une période d'ajustement, reflétant les mutations profondes du secteur immobilier. Si les flux de rachats semblent se normaliser et les revenus distribués se maintenir voire repartir à la hausse, les corrections de valorisation pèsent encore sur les performances globales.

La capitalisation totale des SCPI s'établit désormais à 88,5 milliards d'euros, tandis que l'actif net des OPCI grand public et des sociétés civiles atteint respectivement 13 et 21,9 milliards d'euros. Ces véhicules d'investissement – qui ont démontré leur résilience depuis plusieurs décennies – doivent aujourd'hui s'adapter à un nouveau paradigme marqué par la remontée récente des taux d'intérêt (un mouvement qui semble aujourd’hui s’inverser) et l'évolution des usages immobiliers.