De nouveaux ajustements de prix sur les SCPI de Praemia REIM

La Banque centrale européenne (BCE) a opéré quatre baisses consécutives de ses taux directeurs en 2024, ramenant son taux de dépôt à 3% : cette politique monétaire plus accommodante contribue à stimuler le marché immobilier, mais les expertises de fin d'année révèlent des situations contrastées selon les classes d'actifs.

Le secteur des bureaux apparaît comme le plus fragilisé et représente un cas à part chez Praemia REIM. En effet, Primopierre – SCPI emblématique de la société de gestion spécialisée dans l'immobilier de bureau – voit son prix de part chuter de 8,7% au mois de janvier, passant de 126 à 115 euros.

Cette correction de valorisation – la 4ème depuis septembre 2023, avec un cumul de plus de 44% de baisse de prix – reflète incontestablement les défis structurels auxquels fait face ce segment : généralisation du télétravail, taux de vacance élevé et nécessité d'investissements conséquents pour répondre aux nouvelles normes environnementales.

L'immobilier de santé démontre par contraste une plus grande résilience, même si la SCPI Primovie n'échappe pas à un ajustement. Son prix diminue de 11,35% (de 185 à 164 euros). Il s'agit du premier ajustement opéré sur ce véhicule depuis le début de la crise immobilière, principalement en raison de son exposition minoritaire aux bureaux. Toutefois, son positionnement majoritaire sur le secteur de la santé (84% du portefeuille) lui confère une certaine stabilité, soutenue par des tendances démographiques favorables.

Le commerce de détail connaît également des turbulences, mais dans une moindre mesure. La SCPI Patrimmo Commerce ajuste son prix de 176 à 160 euros, soit -9,1%, reflétant le ralentissement de la consommation en France et en Europe. Néanmoins, il convient de souligner que certains segments comme les retail parks et les commerces de pied d'immeubles montrent une meilleure résistance.

L'immobilier résidentiel – représenté par Patrimmo Croissance Impact – subit une correction plus modérée de 7,7% (de 733 à 677 euros). Cette SCPI investie exclusivement en nue-propriété résidentielle capitalise sa performance sans distribuer de revenus.

Malgré ce contexte général de correction sur la pierre papier, certains segments tirent leur épingle du jeu. Primofamily, dont plus de la moitié du portefeuille est composée d'actifs hôteliers, maintient son prix à 204 euros avec une légère hausse des valeurs d’expertise en 2024 (+1,1%). Cette stabilité témoigne de la reprise du secteur hôtelier qui semble avoir achevé sa phase d'ajustement en 2024.

Plus encourageant encore, certaines SCPI du marché comme Epsilon 360, Sofidynamic ou Cœur d'Europe ont augmenté leur prix de part au mois de janvier (2025). Ces progressions s'appuient sur des fondamentaux solides et une diversification géographique et sectorielle pertinente.

Face à ces évolutions contrastées, les gestionnaires de SCPI adoptent des stratégies d'adaptation variées : plans de désendettement, arbitrages d'actifs non stratégiques, renforcement des positions sur les segments les plus résilients. Ces ajustements visent à préserver la rentabilité à long terme des portefeuilles tout en assurant une liquidité satisfaisante aux investisseurs qui souhaitent revendre leurs parts.

L'émergence de ce marché « à deux vitesses » souligne l'importance croissante des fondamentaux immobiliers et de la diversification sectorielle. Les segments portés par des tendances sociétales et démographiques de long terme, comme la santé et le résidentiel, continuent d'attirer les investisseurs, tandis que les actifs traditionnels de bureau doivent se réinventer face aux nouveaux usages.

Cette période d'ajustement pourrait marquer le début d'un nouveau cycle pour le marché des SCPI, avec une prime accordée aux stratégies d'investissement les plus adaptées aux mutations structurelles de l'immobilier tertiaire.