La SCPI Capiforce au T3 2024 : un taux de distribution proche de 7% en rythme annuel !

Le marché immobilier européen amorce un nouveau cycle, marqué par une baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) pour encourager la reprise des investissements. La réduction de l’inflation sous la barre des 2% au mois de septembre a permis de conforter la stratégie de la BCE qui a déjà procédé à trois baisses successives de ses taux d’intervention depuis le mois de juin, pour un total de 75 points de base.

Ce sont incontestablement des signaux positifs pour l’immobilier, qui avait particulièrement souffert de la forte hausse des taux d’intérêts observée entre début 2022 et fin 2023. Cependant, des défis demeurent pour ce secteur, notamment une polarisation accrue du marché des bureaux et un relâchement des tensions sur les loyers des locaux d’activité.

Dans ce contexte, Capiforce s’adapte en misant sur la qualité de ses actifs et une approche sélective dans ses choix d’investissement. La stabilisation des rendements et l’intégration de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) sont des priorités stratégiques pour la société de gestion.

Pour le 3ème trimestre 2024, Capiforce a distribué 3,60 euros par part, en ligne avec les performances de l’année précédente et des deux premiers trimestres de 2024. Cette régularité de la distribution témoigne de la solidité de son portefeuille locatif avec un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 93,37% à fin septembre. Pour sa part, le taux d’encaissement des loyers dépasse 95 % et témoigne de la résilience de la SCPI face aux risques locatifs.

Fiducial Gérance précise que la distribution opérée depuis le début de l’année a pu se faire tout en confortant le report à nouveau de sa SCPI, qui s’établissait déjà à plus de sept mois de distribution à fin 2023, soit environ 9,3 euros par part.

Ce niveau de distribution trimestrielle traduit un taux de rendement annuel proche de 7% pour les nouveaux associés qui souscrivent actuellement sur le marché secondaire, ce qui classe Capiforce parmi les véhicules immobiliers les plus performants du marché en termes de rendement immédiat.

La capitalisation de Capiforce s’élève à 79,9 millions d’euros, mesurée au prix acquéreur de fin septembre, lui-même décoté d’environ 30% par rapport à la valeur de reconstitution établie au 30 juin 2024 !

Depuis le début de l’année, Capiforce a travaillé sur sa stratégie d’arbitrage, notamment avec la cession d’un immeuble à Tourcoing et des derniers lots d’un actif détenu à Voisins-le-Bretonneux, les deux opérations ayant pu se faire à des conditions très favorables, nettement au-dessus des valeurs d’expertise. Par ailleurs, la société de gestion étudie d’autres opportunités de cessions à Rueil-Malmaison et Trignac.

En parallèle, la SCPI Capiforce reste à l’affut de nouvelles acquisitions potentielles pour enrichir son portefeuille, en accord avec les orientations stratégiques validées par le conseil de surveillance, ce dernier travaillant étroitement avec la société de gestion.

Cette gestion proactive du patrimoine vise à maintenir un équilibre entre optimisation des actifs existants et exploration de nouveaux marchés, tout en répondant aux attentes croissantes des investisseurs pour des biens immobiliers performants et durables.

Le patrimoine de Capiforce se ventile aujourd’hui sur 91 immeubles totalisant 50 914 m², loués à 145 locataires. Il se distingue par une répartition géographique équilibrée : 49 % des actifs sont situés en régions, 30 % à Paris, et 21 % en Île-de-France. La majorité des investissements se concentre sur des locaux commerciaux (70 %), notamment des pieds d’immeubles et des enseignes de première nécessité, suivis d’une part de bureaux (20 %) et de locaux mixtes ou d’activité (10 %).

Cette double diversification géographique et sectorielle réduit les risques et maximise les opportunités locatives.  Ce choix stratégique reflète la demande actuelle du marché, où les investisseurs privilégient des véhicules stables et résilients.

La SCPI Capiforce s’engage à répondre aux enjeux ESG croissants en intégrant des critères environnementaux et sociaux dans la gestion de ses actifs. La qualité environnementale des immeubles devient un facteur déterminant dans le choix des investissements, en lien avec les attentes des locataires et de la réglementation. Capiforce est classée Article-6 du règlement européen SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation).

Fiducial Gérance a plus généralement adopté une démarche globale ISR (Investissement Socialement Respondable) pour ses activités, avec la mise en place d'une charte dédiée et la labellisation ISR de 80 % de ses SCPI. Dans le cadre cette initiative, la société de gestion a mis au point une liste d'engagements pour les parties prenantes clés de la gestion de ses immeubles :

• Guide des bonnes pratiques pour améliorer les performances énergétiques des actifs ;
• Sensibilisation des locataires aux énergies renouvelables ;
• Intégration de clauses ESG dans les baux commerciaux signés ;
• Prestataires ou fournisseurs locaux pour la gestion des immeubles.