La SCPI Génépierre face aux défis du marché immobilier : une nouvelle baisse du prix de part est actée

Le 11 octobre 2024, Amundi Immobilier a annoncé une réduction du prix de souscription de la SCPI Génépierre, passant de 209 euros à 191 euros, soit une baisse de 8,61% ! Cette décision fait suite à une réévaluation du portefeuille immobilier de la SCPI, reflétant les conditions actuelles du marché.

Ainsi, la valeur de reconstitution de Génépierre est passée de 185,20 euros à 173,90 euros par part entre le 31/12/2023 et le 31/07/2024, soit une baisse de 6,10% ! Cette diminution en l’espace de 7 mois paraît élevée (aussi due à l’endettement du véhicule), mais Amundi pense qu’une grande partie de l’ajustement des valeurs d’immobilier d’entreprise a déjà été faite. On perçoit d’ailleurs un net ralentissement de la baisse sur les valeurs d’expertises du patrimoine immobilier de Génépierre.

Au 31 juillet, elles n’ont perdu que -3,73% depuis le 31/12/2023 – à périmètre constant – à comparer à -6,9% au S2 2023 et -6,7% au S1 2023.

Cette baisse du prix de part actée pour Génépierre au 11 octobre n'est pas isolée. En effet, depuis le début de l'année 2023, Génépierre a procédé à plusieurs ajustements de son prix de part :

1. Le 25 juillet 2023 : une baisse de 17%, passant de 270 euros à 224 euros ;
2. Le 25 mars 2024 : une nouvelle diminution de 6,7%, le prix s'établissant à 209 euros ;
3. Le 11 octobre 2024 : la dernière baisse proche de 9%, portant le prix à 191 euros.

Au total, ces ajustements successifs représentent une correction d'environ 30% depuis le début de l'année 2023, une situation qui peut préoccuper certains investisseurs.

Plusieurs facteurs expliquent ces baisses répétées :

• Un contexte macroéconomique difficile : L'inflation persistante et les incertitudes économiques ont pesé sur le marché immobilier depuis presque 3 ans.
• Un portefeuille vieillissant : Génépierre, en tant que SCPI historique, détient des actifs plus anciens qui peuvent être moins adaptés aux exigences actuelles du marché.
• Une pression spécifique sur le secteur des bureaux : Ce segment, important dans de nombreux portefeuilles de SCPI (68% du patrimoine de Génépierre), fait face à des défis structurels, notamment liés aux nouvelles pratiques de travail.
• Les exigences réglementaires : L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) impose que le prix de la part reste dans une fourchette de -10% à +10% par rapport à la valeur de reconstitution, nécessitant des ajustements réguliers.

Ces baisses de valeurs successives soulèvent plusieurs questions :

• La confiance des investisseurs : La stabilité et la fiabilité des SCPI, longtemps considérées comme des placements sûrs, peuvent questionner.
• La performance à long terme : Les investisseurs pourraient s'interroger sur la capacité des SCPI historiques à maintenir des performances attractives dans un marché en mutation.
• Le risque de retraits massifs : Face à ces baisses, certains épargnants pourraient être tentés de retirer leurs capitaux, ce qui pourrait détériorer la liquidité des SCPI. Si le nombre de demandes de rachats n’a pas augmenté sur Génépierre depuis le début de l’année, le ralentissement de la collecte nette depuis juillet 2023 explique des demandes de rachats en attente de 3,7% de la capitalisation, soit plus de 25 millions d'euros.
• L'impact sur l'image du secteur : Les difficultés rencontrées par quelques SCPI historiques pourraient affecter la perception globale du marché de la pierre-papier.

Malgré ces défis qui se concentrent sur des véhicules historiques, le secteur des SCPI conserve des atouts incontestables :

• Diversification : Les SCPI offrent toujours une opportunité de diversification pertinente pour les investisseurs.
• Rendement potentiel : Malgré les ajustements de valeurs subis sur certains fonds, les SCPI récentes offrent  aujourd’hui des rendements courants plus élevés qu’il y a deux ans (jusqu’à 8% pour certains véhicules), et souvent plus intéressants que ceux observés sur d'autres classes d'actifs.
• Adaptation du marché : Les sociétés de gestion travaillent d’arrache-pied à l'adaptation de leurs portefeuilles pour répondre aux nouvelles réalités du marché immobilier.
• Transparence accrue : Les ajustements de prix, bien que difficiles à encaisser sur le moment, démontrent une volonté de transparence et d'alignement avec la réalité du marché, gage de confiance dans l’industrie des fonds immobiliers

La situation de la SCPI Génépierre illustre clairement les défis auxquels sont aujourd’hui confrontés les fonds immobiliers, en particulier ceux disposant d'un historique important. Ces ajustements, bien que douloureux pour les investisseurs à court terme, visent à assurer une meilleure adéquation entre la valeur des parts et la réalité du marché immobilier.

Pour les épargnants, cette situation souligne l'importance d'une diversification prudente et d'une compréhension approfondie des actifs sous-jacents dans lesquels ils investissent.

Pour le secteur des SCPI dans son ensemble, ces événements pourraient conduire à une évolution des stratégies d'investissement et de gestion, avec potentiellement une attention accrue portée à la modernisation des portefeuilles et à l'adaptation aux nouvelles tendances du marché immobilier. Alors que le marché continue d'évoluer, il sera crucial pour les sociétés de gestion de SCPI de démontrer leur capacité à s'adapter et à créer de la valeur pour leurs investisseurs, même dans un contexte économique incertain et parfois difficile.