L'immobilier de santé : un secteur résilient en pleine croissance

L'immobilier de santé englobe un large éventail d'actifs, allant des cliniques pour courts séjours aux établissements de longs séjour, en passant par les centres de psychiatrie, les laboratoires et les maisons médicales. Cette diversité interne constitue l'un de ses principaux atouts, offrant aux investisseurs de nombreuses opportunités de diversification au sein même du secteur.

Entre 2010 et 2022, le marché européen de l'immobilier de santé a connu une croissance significative, passant d'un volume d'investissement annuel moyen de 5 milliards d'euros avant 2015 à un volume oscillant entre 7 et 12 milliards d'euros entre 2016 et 2023. Les principaux marchés européens en immobilier de santé sont le Royaume-Uni, l'Allemagne, la France, la Suède et les Pays-Bas.

Bien que ses taux de croissance puissent impressionner les observateurs, l’immobilier de santé ne représente à aujourd’hui qu'une fraction du marché immobilier global, soulignant le potentiel de développement encore inexploité de ce secteur.

L'immobilier de santé offre en premier lieu une excellente opportunité de diversification pour les investisseurs. Sa faible corrélation avec les actifs traditionnels permet de réduire le risque global d'un portefeuille. De plus, la nature essentielle des services de santé confère à ce type de placement une résilience particulière face aux cycles économiques, comme cela a pu être observé au moment de la crise du Covid-19.

Un autre avantage de ce secteur réside dans le fait que les actifs de santé bénéficient généralement de baux à long terme, avec une durée moyenne pouvant atteindre 12 ans en France, 15 ans en Allemagne et parfois plus de 20 ans dans d'autres pays. Cette caractéristique assure aux investisseurs des flux de trésorerie stables et prévisibles, un atout majeur dans les circonstances actuelles.

Enfin, il est incontestable que le vieillissement de la population qui s’accélère dans de nombreux pays développés génère une demande croissante pour les services de santé et les établissements d'hébergement pour personnes âgées. Cette tendance démographique à long terme soutient les perspectives de croissance du secteur.

• La pression sur les marges des opérateurs : Les opérateurs du secteur de la santé font face à des défis croissants, notamment la hausse des coûts énergétiques et des salaires, dans un contexte de pénurie de professionnels de santé. Cette situation pourrait conduire à de nouvelles externalisations de patrimoine immobilier, créant des opportunités pour les investisseurs.
• L'obsolescence du parc immobilier : L'un des principaux défis du secteur est l'obsolescence d'une grande partie du parc immobilier existant. Cette obsolescence se manifeste à deux niveaux. Tout d’abord, l'obsolescence énergétique qui impacte directement la valeur des actifs et nécessite des investissements pour améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments, mais également l'obsolescence d'usage, face à l'évolution rapide des pratiques médicales (médecine ambulatoire, télémédecine, intelligence artificielle).
• Les opportunités de construction et de rénovation : Pour répondre à ces défis, le secteur offre de nombreuses opportunités d'investissement dans la construction de nouveaux bâtiments (opérations en VEFA) et la rénovation des structures existantes. Ces investissements permettent non seulement d'améliorer la performance énergétique moyenne des actifs, mais aussi de les adapter aux nouvelles pratiques médicales.

Selon le rapport 2024 d'Urban Land Institute et de PwC « Emerging trends for real estate », l'immobilier de santé et l'hébergement des seniors figurent parmi les secteurs les plus recherchés par les investisseurs institutionnels. Cette tendance s'explique par la recherche de diversification et les solides fondamentaux du secteur.

D'autre part, les investisseurs accordent une importance croissante aux critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs décisions d'investissement. L'immobilier de santé apporte une réponse pertinente à ces exigences, offrant de nombreuses opportunités d'investissement à impact social mesurable, comme la création d'hôtels hospitaliers ou de micro-crèches à proximité des résidences seniors.

Il est également à noter que l'investissement dans des projets en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) gagne en popularité dans le secteur de l'immobilier de santé depuis plusieurs années. En effet, cette stratégie permet de répondre au besoin de renouvellement du parc immobilier tout en créant de la valeur à long terme.

L'immobilier de santé s'impose comme une classe d'actifs alternative particulièrement attractive dans le paysage immobilier actuel. Sa résilience face aux crises économiques, sa capacité à générer des flux de trésorerie stables et ses perspectives de croissance en font un choix de plus en plus privilégié par les investisseurs institutionnels.

Cependant, le secteur n'est pas exempt de défis. L'obsolescence du parc immobilier existant et les pressions sur les marges des opérateurs nécessitent des investissements importants et une expertise spécifique. Ces défis représentent autant d'opportunités pour les investisseurs capables d'apporter des solutions innovantes et durables.

À l'avenir, le succès d’un portefeuille investi dans l'immobilier de santé reposera sur sa capacité à conjuguer performance financière, impact social positif et excellence environnementale. Les investisseurs qui sauront anticiper et s'adapter à ces tendances lourdes seront les mieux positionnés pour tirer parti du potentiel de croissance de ce secteur en pleine expansion.