SCPI en 2024 : un marché en transition vers de nouveaux horizons

La baisse de la collecte nette – qui atteint environ 2,5 milliards d'euros sur les neuf premiers mois de 2024 (source : communiqué de presse de l'ASPIM datant du 25 octobre 2024) – traduit moins un désintérêt structurel des épargnants qu'une reconfiguration nécessaire du marché des SCPI. Les investisseurs, confrontés à un environnement économique incertain, opèrent un repositionnement stratégique sur les véhicules les plus rentables, délaissant ceux dont les niveaux de distribution sont trop proches des taux monétaires et dont les prix de parts ont parfois subi de fortes décotes.

Les choix d’allocations ont également sensiblement évolué au cours des deux dernières années : fini le temps des investissements mono-sectoriels, place à la diversification. Les SCPI diversifiées sont désormais plébiscitées, représentant 69% de la collecte brute totale, selon le communiqué de presse de l'ASPIM datant du 23 octobre 2024.

Cette mutation répond clairement à une logique de résilience. Face aux turbulences observées sur le marché immobilier, les sociétés de gestion réinventent leur approche à marche forcée. Les SCPI se muent en véritables outils d'adaptation, capables de potentiellement réallouer leurs investissements selon les opportunités du marché. La flexibilité devient l'un de leur atout : quand le secteur des bureaux traditionnels s'essouffle, elles se tournent vers la logistique, le résidentiel ou des actifs plus innovants.

Les véhicules immobiliers les plus récents, qui ne sont pas lestés d’un patrimoine historique obsolète ou peu performant, sortent bien entendu gagnants de ce processus de transformation.

L'horizon 2025 s'annonce comme une bonne année pour les SCPI. Les nouveaux véhicules d'investissement émergent en nombre – 14 SCPI ont été lancées en 2024 – porteurs de mutations profondes. Sous l'impulsion de tendances sociétales fortes – développement du télétravail, impératif écologique  ces SCPI se réinventent. Elles investissent désormais dans des immeubles mixtes en périphérie urbaine, privilégiant les bâtiments à haute efficacité énergétique.

Cette transformation s'accompagne de perspectives de rendement potentiel attractives. Alors que le rendement moyen du marché était de 4,52% en 2023 (source : ASPIM), certaines sociétés de gestion annoncent des performances dépassant 6% voire 8% pour 2024. Des SCPI comme Cœur de Régions (visa AMF n°18-31 en date du 27 novembre 2018), Transitions Europe (visa AMF n° 22-17 en date du 20 septembre 2022), Remake Live (visa AMF n°22-01 en date du 8 février 2022), Epsilon 360° (visa AMF n°21-17 en date du 19 novembre 2021) ou Novaxia Neo (visa AMF n°19-13 en date du 14 juin 2019) illustrent cette nouvelle génération de fonds, plus dynamiques et réactifs.

Le marché des SCPI en 2025 ne devrait donc pas être celui du repli, mais celui de la réinvention. Avec une capitalisation totale de 88,5 milliards d'euros au 30/09/2024 selon l'ASPIM, le secteur dispose des ressources nécessaires pour opérer sa mue. Les investisseurs les plus avisés ont compris que l’apparente contraction observée en 2024 n'est que le prélude à un rebond plus robuste et plus sélectif.

La transition est en marche. Les SCPI ne sont plus de simples véhicules d'investissement offrant à leurs associés un rendement indifférencié dans un univers de taux zéro, comme cela avait pu être le cas au début de cette décennie, mais des instruments d'adaptation aux mutations économiques et sociétales, offrant pour les meilleurs d’entre eux des primes de risque de plus de 500 points de base, soit la juste rémunération d’un investissement dont la liquidité et l’incertitude de valorisation sont deux caractéristiques essentielles.