Y'a-t'il un effet ciseau sur le marché de l'immobilier d'investissement à l'heure actuelle ?

Depuis juillet 2022, les hausses successives des taux directeurs par la Banque centrale européenne (BCE) ont significativement augmenté le coût du crédit, ralentissant la production et la demande. Ce contexte difficile a atteint son apogée en mars 2024, marqué par un effondrement de l’activité de financement immobilier.

Néanmoins, depuis cette période, les taux ont entamé une légère décrue. Bien qu’ils restent supérieurs aux niveaux de 2019 ou 2020, ce recul redonne de la marge de manœuvre aux emprunteurs et booste la demande.

Les hausses de taux ont mécaniquement exercé une pression à la baisse sur les valorisations des actifs, en particulier dans des segments comme les bureaux ou les grandes infrastructures en périphérie urbaine. Depuis 2020, les prix ont globalement diminué de manière continue, certains actifs enregistrant des décotes atteignant 40 à 50 %.

Toutefois, cette baisse semble ralentir, laissant entrevoir une possible stabilisation, voire une reprise des valorisations à moyen terme.

L’aspect le plus marquant de cet effet ciseau réside dans l’augmentation des rendements immobiliers. Alors que les prix baissent, les loyers restent stables voire augmentent grâce à leur indexation sur des indices souvent liés à l’inflation.

Cette dynamique bénéficie directement aux SCPI, conçues pour générer des revenus réguliers à partir de loyers. Les gestionnaires professionnels, en diversifiant les actifs et en optimisant les acquisitions, parviennent à atteindre des rendements bruts significativement plus élevés qu’auparavant.

Le nombre de SCPI qui devraient servir des rendements supérieurs à 6% en 2024 est en forte progression alors que le taux de distribution moyen du marché était de 4,53% en 2023 (source : ASPIM).

Cet effet ciseau élargit la prime de risque de l’immobilier, c’est-à-dire l’écart entre les rendements immobiliers et les taux des obligations d’État comme l’OAT 10 ans. Cette prime plus élevée incite les investisseurs à réintégrer l’immobilier dans leur stratégie, renforçant son attrait face à d’autres placements.

Pour conclure, l’effet ciseau redessine les contours du marché immobilier, créant un contexte favorable pour les investisseurs prêts à saisir les opportunités offertes par les SCPI. Entre la baisse des prix, des rendements attractifs et un coût du crédit plus abordable, le secteur semble s’orienter vers une nouvelle phase de dynamisme. Reste à voir si cette tendance se confirmera dans les prochains mois.