Un nouveau mode de calcul des performances des SCPI mis en place par l’ASPIM

Exit le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) qui était la référence du marché des SCPI depuis de nombreuses années, place au « taux de distribution » à partir du 1er janvier 2022. En réalité, le taux de distribution aura une définition très proche du TDVM, mais l’objectif du groupe de travail de l’ASPIM aura été d’en simplifier le calcul et de rendre cet indicateur plus conforme à la norme des autres placements immobiliers européens, telle que préconisée par l’EPRA (European Public Real Estate Association). Le taux de distribution sera ainsi défini comme le ratio du dividende brut versé au cours de l’année n -avant prélèvement libératoire et autre fiscalité française ou étrangère payée par le fonds pour le compte de l’associé- divisé par le prix de référence au 1er janvier de l’année n. Côté numérateur, le dividende brut est ainsi défini de manière plus précise et impose aux sociétés de gestion de le comptabiliser avant fiscalité. Cela joue en particulier pour les SCPI dites « européennes » sur lesquelles une partie des sociétés de gestion communiquaient auparavant sur le dividende net de fiscalité étrangère. Mécaniquement, cela augmentera le taux de distribution de ces SCPI. Côté dénominateur, la référence est également simplifiée par rapport à ce qui prévalait pour le TDVM. Le prix de référence au 1er janvier de l’année n remplace le prix acquéreur moyen de l’année n pour les SCPI à capital variable, ce qui implique que les épargnants pourront beaucoup plus facilement vérifier le calcul. Pour les SCPI à capital fixe, en revanche, pas de simplification puisque le dénominateur du calcul sera dorénavant le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1. Mais cette dernière typologie de SCPI est de plus en plus marginale dans le marché.

A noter concernant le numérateur du « taux de distribution » (i.e. le dividende brut versé au cours de l’année n): « il doit être fait obligatoirement mention de la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue au cours de l’année n » mentionne l’ASPIM.

« Le TRI est nécessairement mentionné de manière préalable à toute autre référence relative à la performance de la SCPI » stipule le document officiel de l’ASPIM sur les modalités de publication des données financières applicables à partir du 1er janvier 2022. Le message est donc clair : pour un associé de SCPI, le TRI -lorsque la SCPI a suffisamment d’ancienneté pour que ce dernier ait du sens techniquement- est la meilleure mesure de la performance de son placement. En effet, c’est la seule mesure qui intègre la variation effective du prix de part de la SCPI en tenant compte de la différence entre le prix acquéreur payé à la souscription et le prix de retrait observé à l’issue de la période de référence (ce dernier étant actualisé par le TRI sur la période), et qui peut donc répondre à la question : pour 100€ investis, combien ce placement a-t-il réellement rapporté, net de frais ?

Il est également rappelé par l’ASPIM que « les sociétés de gestion publient nécessairement le TRI dans le rapport annuel de gestion dans lequel l’indication du TRI est réalisée au minimum sur plusieurs périodes correspondant à des multiples de 5, en fonction de la durée d’existence de la SCPI. » D’autre part, « l’indication du TRI dans le bulletin périodique d’information est recommandée. »