La SCPI Novapierre Allemagne 2 (Paref Gestion) atteint sa vitesse de croisière en 2022

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Dans un contexte géopolitique délicat marqué par la guerre en Ukraine, la crise énergétique et le retour de l’inflation, la croissance économique en Allemagne en 2022 a plutôt bien résisté, avec 1,4% de progression du PIB prévue cette année et une légère récession de 0,4% anticipée en 2023. Le marché immobilier allemand fait preuve d’une certaine résilience, les volumes investis sur les 3 premiers trimestres de l’année s’établissant à 51,9 milliards € (-15% sur un an glissant, et seulement -4% pour les actifs de commerces). Compte tenu de ces éléments, la SCPI Novapierre Allemagne 2 tire bien son épingle du jeu, enchaînant les acquisitions pour investir une collecte de l’ordre de 100 millions € depuis le début de l’année. La situation locative est saine avec un excellent taux d’occupation financier (98,2% au T3 2022), et la distribution a atteint sur les 9 premiers mois de 2022 sa vitesse de croisière autour de 4,30% -net de fiscalité étrangère- en rythme annualisé.

Les investissements immobiliers en commerces affichent un fort rebond au 3ème trimestre, permettant de limiter la hausse des taux de rendement

L’investissement en immobilier de commerce allemand a atteint 6,9 milliards € sur les 3 premiers trimestres de l’année, dont 3,3 milliards € au seul 3ème trimestre. La baisse des volumes investis a ainsi été limitée à 4% depuis le début de l’année sur cette typologie d’immobilier, contre -15% pour l’immobilier tertiaire en général. Les retail parks allemands sont toujours les actifs les plus recherchés par les investisseurs (46% des investissements en commerces), devant les centres commerciaux (31%) qui démontrent une attractivité renouvelée par rapport à 2021. Ces flux dynamiques d’investissements contribuent à limiter la décompression des taux de rendement immobiliers, qui s’établissent à 4% fin septembre (+0,3% en un trimestre) sur les retail parks « prime ».

Une collecte dynamique et de nombreuses acquisitions pour la SCPI Novapierre Allemagne 2

La SCPI Novapierre Allemagne 2 affiche un très bon niveau de collecte depuis le début de l’année (de l’ordre de 100 millions €), ce qui conditionne une politique d’investissement dynamique. 4 actifs ont ainsi été signés au 3ème trimestre (promesses d’acquisitions) pour une surface globale de 44.000 m², procurant à la SCPI un loyer annuel de 5,2 millions €. Ils devraient être définitivement acquis avant la fin de l’année. La société de gestion a en outre négocié l’exclusivité pour l’achat de 6 actifs supplémentaires, développant une surface totale supérieure à 29.000 m² et générant un loyer annuel de près de 3,9 millions €.

Un état locatif très satisfaisant

Forte d’une capitalisation de plus de 300 millions €, la SCPI Novapierre Allemagne 2 détient à la fin du 3ème trimestre 2022 pas moins de 9 immeubles pour une surface totale de plus de 130.000 m2, sur lesquels 131 baux sont en vigueur avec une durée résiduelle moyenne proche de 8 ans et un montant de loyers de 14,9 millions € en rythme annuel. Le taux d’occupation financier de la SCPI est à un niveau très élevé (98,2% au T3 2022), stable depuis le début de l’année. La société de gestion précise avoir récemment signé deux prolongations de bail de 5 ans pour un loyer global annuel de 80 k€, dont une sur un site en Bavière avec la plus grande enseigne de distribution de chaussures en Europe.

La distribution de Novapierre Allemagne 2 atteint sa vitesse de croisière en 2022

Après une montée en puissance au cours de l’année 2021, la distribution atteint sa vitesse de croisière en 2022 : 2,76 € nets par part au T3 2022, après 2,88€ sur chacun des deux premiers trimestres. La distribution versée aux associés sur les 3 premiers trimestres de cette année s’élève ainsi à 8,52€ nets de fiscalité étrangère, ce qui est d’ores et déjà supérieur au dividende de l’année 2021 (7,50€ nets).

D’autre part, tenant compte de l’appréciation des expertises en 2021, la société de gestion a décidé de revaloriser le prix de part de 10€ au 01/04/2022, le faisant passer de 250€ à 260€. Il est à mentionner que malgré cette revalorisation, le prix de la part reste encore décoté de presque 10% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI à fin 2021. Enfin, pour récompenser la bonne gestion de Paref sur ce véhicule, le magazine Mieux Vivre Votre Argent a récemment décerné, pour la deuxième année consécutive, le 1er prix de la solidité financière à Novapierre Allemagne 2.

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Jean-Francois Valicon

Publie le 22 décembre 2022

4 mins de lecture

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