Le marché des bureaux en Europe : une lueur d'espoir après une année difficile

Une demande placée encore faible en début d'année

Malgré des signes encourageants, le début de l'année 2024 reste marqué par un ralentissement de l'activité locative. Comme l'indique le communiqué récent de BNP Paribas Real Estate, « le ralentissement observé en 2023 se poursuit en ce début 2024, où l'on note une demande placée encore faible, notamment dû à la persistance des incertitudes économiques et géopolitiques ».

Les volumes placés sur les 18 principaux marchés européens s'élèvent à 1,82 million de m² sur le premier trimestre 2024, un chiffre en baisse de 5% par rapport à la même période en 2023.

Disparités régionales et dynamiques contrastées

Certains marchés comme Rome (-64%), Dublin (-39%), Amsterdam (-38%), Hambourg (-21%) et Londres (-17%) ont connu de nouvelles baisses de volumes, tandis que d'autres comme Barcelone, Francfort, Munich, Lyon et Paris se distinguent par une reprise de l'activité locative.

Malgré ces fortes disparités inter-régionales, la tendance à la baisse se confirme à l'échelle des 29 principaux pays européens avec un total de 2,15 millions de m² placés, en réduction là aussi de 5% par rapport au premier trimestre 2023. Cependant, comme le souligne le rapport de BNP Parbas Real Estate, « cette reprise de l'activité locative ne suffit pas à rattraper le retard : les volumes restent inférieurs à leur moyenne de long terme, sauf en Europe du Sud (Barcelone, Madrid et Milan) où une plus forte croissance économique soutient le marché immobilier ».

Un taux de vacance stable en moyenne mais une forte dispersion selon les métropoles

En comparaison avec le premier trimestre 2023, le taux de vacance global en Europe reste stable à 7,6%. Cependant, cette stabilité globale masque des disparités géographiques importantes. Comme l'explique le communiqué de l’expert immobilier, « la faible disponibilité prédomine dans les quartiers centraux, en particulier ceux disposant d'immeubles modernes, alors qu'en périphérie et pour les actifs de seconde main, le taux de vacance est bien plus élevé ».

Certaines villes comme Munich, Francfort, Paris QCA et Berlin ont connu pour leur part une hausse significative du taux de vacance (+100 points de base et plus), tandis que Milan et Varsovie affichent à l’inverse un taux à la baisse.

La montée en puissance des loyers "prime"

Face à une demande concentrée sur les immeubles récents – à faible consommation énergétique et offrant des prestations qualitatives, situés dans des quartiers prisés – les loyers "prime" poursuivent leur progression. Au cours des 12 derniers mois, Madrid (+12%), Varsovie (11%), Amsterdam (+10%), Paris QCA et le centre de Londres (+7%) ont connu les hausses de valeurs les plus significatives. Cette tendance s'inscrit dans une dynamique de long terme puisque les loyers "prime" ont augmenté en moyenne de 61% sur les principaux marchés européens au cours des 10 dernières années.

Compte tenu de cette flambée des loyers "prime", les propriétaires d'actifs moins performants ont tendance à proposer des mesures d'accompagnement plutôt qu'une baisse faciale du montant du loyer. Comme l'indique le communiqué de BNP Parbas Real Estate, « cette tendance risque de se généraliser en Europe au cours des prochains mois pour les biens les moins attractifs, conséquence directe : l'écart entre les loyers "prime" et standard devrait continuer de se creuser ».

Des signes de stabilisation pour l'investissement

Bien que les volumes investis continuent d'afficher un net retrait par rapport au premier trimestre 2023 (-27%), le déclin semble ralentir. Sur 12 mois glissants, la baisse observée des volumes n'est que de -8% par rapport au quatrième trimestre 2023, ce qui est « la baisse la plus faible depuis fin 2022 ».

Selon Argie Taylor, Head of International Investment Group (IIG) de BNP Paribas Real Estate, « dans l'anticipation des baisses de taux, les investisseurs commencent à se positionner sur des immeubles très prisés par les utilisateurs, c'est à dire des actifs de premier choix situés à des emplacements clés. L'activité devrait s'amplifier au fil des mois et la tendance se poursuivre en 2025, laissant entrevoir le début d'un nouveau cycle pour le marché des bureaux en Europe. Il s'agit donc d'un moment optimal pour investir ».

Les taux de rendement "prime" ont stoppé leur décompression dans les centres urbains

Enfin, l’expert immobilier souligne une stabilisation des taux de rendement "prime" des actifs situés dans les secteurs centraux des principales métropoles européennes, comme Paris QCA ou le West-End de Londres. « En effet, la pression haussière des valeurs locatives permet aux investisseurs d'obtenir de meilleurs rendements. À l'inverse, les secteurs périphériques qui affichent un taux de vacance élevé continuent de voir leur taux décompresser au premier trimestre 2024 ».

Après une année 2023 particulièrement difficile, le marché des bureaux en Europe semble amorcer une reprise progressive, portée par une demande locative qui tend à se consolider, un taux de vacance stable et une hausse des loyers "prime". Cependant, cette reprise reste modeste et inégale selon les régions avec des disparités importantes entre les centres urbains attractifs et les zones périphériques.

Selon BNP Paribas Real Estate, l'écart grandissant entre loyers "prime" et standard pourrait s'accentuer dans les mois à venir, renforçant les dynamiques de polarisation du marché.