Perial AM dresse un bilan du marché immobilier européen en 2023 : entre prudence et adaptation

La hausse des taux d'intérêt et la nécessité de réévaluer les primes de risque ont conduit à un net recul des transactions immobilières en Europe sur l’année 2023. Les dix principaux marchés de la zone euro ont enregistré une baisse de 54% des volumes d'investissement par rapport à 2022, totalisant 82,6 milliards d'euros. Cette contraction, particulièrement prononcée dans des pays comme l'Allemagne et la France témoigne d'une approche défensive adoptée par les investisseurs face aux incertitudes économiques et à la nouvelle donne sur les taux d’intérêt.

Le secteur des bureaux a été le plus durement touché, avec une chute de 69% des investissements, ne représentant plus que 22% de l'allocation totale. En revanche, le commerce et la logistique ont maintenu leur attractivité, augmentant leurs parts respectives à 18 et 20%. L'hôtellerie s'est particulièrement démarquée, passant de 7 à 13% des investissements, bénéficiant de la reprise des flux touristiques post-pandémie.

Après une longue période de croissance des valeurs démarrée au milieu des années 2010, le marché immobilier a connu une phase de réévaluation intense fin 2022, suivie d'une tendance à la stabilisation depuis quelques mois. Les rendements locatifs ont augmenté pour toutes les catégories d'actifs, avec un impact fortement négatif sur la croissance en capital.

En termes de valorisations, l'hôtellerie a démontré une plus grande résilience, tandis que le secteur des bureaux a subi les ajustements les plus importants.

Le marché locatif des bureaux a connu une évolution contrastée en 2023, avec une baisse globale des volumes transactés d'environ 16% dans les principales métropoles européennes. Cette tendance révèle un marché à deux vitesses, où la qualité et l'adaptabilité des espaces deviennent des critères déterminants pour les entreprises.

Les nouvelles attentes des utilisateurs se concentrent sur l'accessibilité, la présence de services et d'espaces partagés, ainsi que sur la flexibilité des surfaces. Cette évolution favorise les immeubles de dernière génération, conformes aux normes énergétiques actuelles, au détriment des espaces moins attractifs qui voient leur taux de vacance augmenter.

Malgré les défis économiques, le secteur du commerce a fait preuve d’une belle résilience après la parenthèse douloureuse du Covid-19. Les ventes au détail dans la zone euro, bien qu'en légère baisse en 2023, sont restées supérieures aux niveaux pré-pandémie. Les parcs d'activités et les espaces commerciaux axés sur l'expérience client ont particulièrement bien performé, entraînant une hausse des valeurs locatives sur ces segments.

On observe également une évolution des comportements des consommateurs, avec un recul des secteurs de l'équipement de la maison et de l'habillement, compensé par une progression des services et de la restauration.

Le secteur logistique, après des années de forte croissance, a connu un ralentissement en 2023 avec une baisse de 35% des volumes d'investissement. Cependant, cette baisse doit être mise en perspective avec les niveaux exceptionnellement élevés atteints en 2021 et 2022. La demande reste soutenue dans les emplacements stratégiques, maintenant une pression à la hausse sur les loyers.

En Allemagne, bien que modérée par rapport aux années précédentes, la demande reste résiliente. En France, le marché connaît un ralentissement, particulièrement pour les grands entrepôts, mais la rareté de l'offre dans les zones prisées continue de soutenir les valeurs locatives.

Le marché immobilier européen traverse une période de transition, marquée par une plus grande sélectivité des investisseurs et une adaptation aux nouvelles réalités économiques et sociétales. Les actifs de qualité, répondant aux critères ESG et aux attentes évolutives des utilisateurs, devraient continuer à susciter l'intérêt des investisseurs.

La reprise des volumes d'investissement est anticipée par Perial AM pour le second semestre 2024, sous réserve d'une stabilisation du contexte économique global. Dans cet environnement en mutation, la flexibilité et l'innovation dans la gestion des actifs immobiliers seront déterminantes pour saisir les opportunités à venir.