2024 : Les SCPI à la croisée des chemins

Selon l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), la collecte brute des SCPI a atteint 4,7 milliards d'euros en 2024, un niveau en retrait de 38% par rapport à 2023. Cette baisse significative traduit les interrogations des épargnants face aux corrections de valorisation qui ont touché l'ensemble du marché immobilier.

Cependant, le quatrième trimestre a marqué une inflexion positive avec une collecte brute de 1,3 milliard d'euros, en hausse de 24% sur un an. Cette hausse témoigne d'un regain de confiance progressif des investisseurs.

L'analyse des performances révèle une dichotomie marquée entre les différentes stratégies d'investissement.

Si le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,72% en 2024 – en hausse de 20 points de base par rapport à 2023 – les écarts se creusent néanmoins entre les différentes typologies de véhicules. Les SCPI diversifiées s'imposent comme les plus performantes avec un taux de distribution moyen de 5,8%, loin devant les SCPI de bureaux (4,4%) qui continuent de pâtir des mutations du marché tertiaire.

Cette surperformance se reflète également dans la collecte, les SCPI diversifiées captant 68% des souscriptions en 2024, contre seulement 14% pour les SCPI de bureaux.

Le classement des meilleures performances illustre particulièrement cette tendance avec des SCPI comme Reason (MNK Partners) ou Comète (Alderan) qui affichent des taux de distribution supérieurs à 11% en rythme annualisé, un niveau qui n’avait jamais été observé auparavant : la meilleure SCPI en 2023 dépassait à peine 8% de taux de distribution.

Ces véhicules – souvent récents et positionnés sur des stratégies de niche ou diversifiées – bénéficient d'un contexte de marché favorable aux nouveaux entrants, leur permettant de déployer leur collecte dans des conditions très attractives.

Plusieurs indicateurs laissent présager une amélioration générale du marché en 2025. La baisse des taux courts amorcée à partir de juin 2024, devrait se prolonger sur une bonne partie de l’année 2025 et créer un environnement plus propice à l'investissement immobilier.

Par ailleurs, la diminution des parts de SCPI en attente de retrait (-7% au dernier trimestre 2024) et la normalisation des flux de rachats témoignent d'une liquidité qui se stabilise.

Néanmoins, les disparités de performance entre les différentes SCPI appellent à la vigilance. Le segment des bureaux – qui accuse une baisse moyenne de prix de parts de 7,1% en 2024 – reste particulièrement exposé aux évolutions structurelles du marché immobilier. Dans ce contexte, la sélectivité demeure cruciale, tant dans le choix des stratégies que des sociétés de gestion.

Ainsi, l'année 2024 aura marqué une phase d'assainissement du marché des SCPI, avec une redistribution des cartes au profit des stratégies les plus agiles et diversifiées. Cette évolution – bien que parfois douloureuse pour certains segments – pose les bases d'un marché plus mature et plus résistant aux cycles immobiliers. La capacité d'adaptation et l'expertise des sociétés de gestion seront plus que jamais déterminantes pour naviguer dans cet environnement en pleine mutation.