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Primaliance

Bilan ASPIM des fonds immobiliers au 3ème trimestre 2024 : un marché à deux vitesses

Le bilan récemment publié par l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) montre que le secteur des fonds immobiliers grand public a continué de révéler des tendances mitigées au troisième trimestre 2024, marquées par une dynamique commerciale contrastée entre les différentes catégories de produits.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se maintiennent comme les instruments les plus résilients, tandis que les OPCI et les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ont enregistré une décollecte significative. Sur le marché des SCPI, le contraste entre sociétés de gestion collectrices et celles dont l’activité commerciale est à l’arrêt devient impressionnant.

SCPI : une collecte nette en baisse mais des leaders qui écrasent le marché

Selon l’ASPIM, les SCPI ont enregistré une collecte nette de 807 millions d’euros au 3ème trimestre 2024, soit une baisse de 11% par rapport au trimestre précédent. Sur les 9 premiers mois de l’année, la collecte nette cumulée des SCPI atteint 2,48 milliards d’euros, en recul de 49% par rapport à la même période de 2023.

En termes de capitalisation, elles culminent à 88,5 milliards d’euros, soit une baisse marginale de 2,3% sur un an liée à un effet de « valorisation ».

Les principaux contributeurs à la collecte nette se retrouvent très concentrés cette année avec les 10 premiers acteurs qui représentent 78% de la collecte nette globale du marché depuis le 1er janvier, soit 1,93 milliard d’euros sur 2,48 milliards d’euros de collecte nette globale.

Parmi eux, les 3 premières sociétés de gestion (CORUM AM, ARKEA REIM et IROKO) cumulent à elles seules 1 milliard d’euros de collecte sur les 3 premiers trimestres, soit 40% de la collecte globale du marché ! A l’opposé, les 30 dernières sociétés de gestion (sur une cinquantaine au total) drainent seulement 229 millions d’euros de collecte nette, ce qui représente moins de 10% du marché.

Si l’on zoome sur le 3ème trimestre, la distribution de la collecte entre les leaders du marché reste assez similaire à la tendance des 9 premiers mois de l’année, avec peut-être un effet de concentration encore plus marqué : les 10 premiers collecteurs montent à une part de marché de 80% et les 3 premiers s’octroient 42% du marché :

  1. CORUM AM : Avec 145 millions d’euros collectés au T3, CORUM reste sans conteste le premier collecteur grâce à ses produits diversifiés tels que CORUM Origin (visa AMF n°12-17 en date du 24 juillet 2012) et CORUM Eurion (visa AMF n°20-04 en date du 21 janvier 2020) qui captent une large part des souscriptions.
  2. ARKEA REIM : Elle enregistre une collecte nette de 111 millions d’euros sur sa SCPI Transitions Europe (visa AMF n°22-17 en date du 20 septembre 2022), qui reflète l’intérêt des investisseurs pour des actifs diversifiés et durables. La performance distribuée par ce véhicule en 2023 de 8,16% n’est sans doute pas étrangère à ce résultat !
  3. IROKO : Sur la troisième marche du podium, la jeune société de gestion maintient une croissance dynamique avec 83 millions d’euros collectés au T3 2024 sur sa SCPI Iroko Zen (visa AMF n°20-17 en date du 09 octobre 2020), un rythme en ligne avec les deux trimestres précédents, notamment grâce à son positionnement sur des actifs européens à fort potentiel de rendement.

Une répartition sectorielle très inégale

Les SCPI dites « diversifiées » dominent largement le marché, captant 69% de la collecte brute au 3ème trimestre 2024.

  • SCPI à prépondérance « bureaux » : 13% ;
  • SCPI « santé et éducation » : 7% ;
  • SCPI « logistique » : 6% ;
  • SCPI « commerce » : 3% ;
  • SCPI « résidentiel » : 2% ;
  • SCPI « hôtels, tourisme, loisirs » : 1% de la collecte.

Ainsi, on constate une nouvelle donne pour le marché des SCPI qui était historiquement très concentré sur les actifs de bureaux et sur le secteur du commerce, dans une moindre mesure. Le segment des SCPI « diversifiées » a réellement pris son essor à l’occasion de la crise du Covid-19, qui a vu tout d’abord les unités de commerce particulièrement souffrir en raison des fermetures administratives puis les immeubles de bureaux touchés à leur tour par la problématique du télétravail.

Le marché se positionne aujourd’hui autour d’acteurs résilients qui ont su diversifier leurs portefeuilles, que ce soit en termes sectoriels ou géographiques.

OPCI et Sociétés Civiles : une décollecte persistante

Contrairement aux SCPI, les OPCI et Sociétés Civiles ont poursuivi leur décollecte au 3ème trimestre 2024 :

  • OPCI : Une décollecte nette de 404 millions d’euros se matérialise au T3, bien que moins importante qu’au trimestre précédent. Sur l’année, la décollecte cumulée atteint 1,7 milliard d’euros, accentuée par une performance moyenne négative de -2,43 %.
  • Sociétés Civiles Immobilières : Une décollecte nette de 164 millions d’euros est observée au T3, portant le total annuel à 679 millions d’euros. La performance globale de ce segment atteint -3,81 %, reflétant un contexte immobilier difficile.

Performance des SCPI : des taux de distribution en hausse malgré des ajustements de valorisations

Les acomptes de distribution versés par les SCPI sur les trois premiers trimestres de 2024 affichent un taux moyen de 3,44 %, en légère hausse par rapport à 2023 (3,25 %). Cela traduit la fermeté des loyers perçus par ces véhicules, une bonne nouvelle pour les associés de ces produits qui investissent à long terme pour percevoir des revenus complémentaires.

Cependant, les prix de souscription des SCPI ont connu une baisse moyenne pondérée de -3,76 % sur les 9 premiers mois de l’année selon l’ASPIM, avec des ajustements particulièrement marqués des valeurs de réalisation pour les SCPI « bureaux » (-6,3 % au S1 2024) et « santé et éducation » (-4,1 %).

La baisse des valeurs d’expertise a ainsi été traduite par des corrections de prix de part sur de nombreux véhicules historiques. À l'inverse, on notera une parfaite stabilité des prix de souscription pour les meilleurs collecteurs, des véhicules en général plus récents et bénéficiant d’une meilleure diversification.

Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Perspectives et enjeux

Alors que la collecte globale reste en baisse significative par rapport à l’année précédente, les SCPI diversifiées continuent d’attirer la majorité des investisseurs, témoignant d’une préférence pour des stratégies flexibles et équilibrées. Les performances globales, bien qu’en baisse en raison des corrections de prix de parts, révèlent quant à elles la résilience du « modèle SCPI » face à un environnement économique incertain. En revanche, les OPCI et Sociétés Civiles Immobilières devront probablement repenser leur positionnement pour regagner l’intérêt des épargnants.

En conclusion, malgré les défis actuels du marché immobilier, les SCPI emmenées par des acteurs particulièrement dynamiques comme CORUM, ARKEA REIM et IROKO, confirment leur rôle central dans l’investissement immobilier non coté. Les performances distribuées par les meilleurs véhicules sont aujourd’hui nettement supérieures à ce qui pouvait être observé il y a quelques années, parfois plus de 7%, voire 8% pour certains véhicules, ce qui les rend d’autant plus attractifs dans un contexte où les taux d’intérêt ont amorcé un mouvement général de baisse à l’initiative des banques centrales.

Avertissements : Acheter des parts de SCPI  est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

CORUM Asset Management est une société de gestion de portefeuille, société par actions simplifiée au capital social de 600 000 euros, immatriculée au RCS PARIS sous le n° 531 636 546 – Siège social : 1 rue Euler, 75008 Paris. La société CORUM Asset Management est agréée par l'Autorité des Marché Financiers en qualité de société de gestion de portefeuille sous le numéro GP-11000012 en date du 14 avril 2011 et au titre de la Directive AIFM 2011/61/UE.

Arkéa Real Estate Investment Management, société par actions simplifiée au capital de 1 000 000 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro SIREN 894 009 687 – Siège social : 72 rue Pierre Charron, 75008 Paris. La société Arkéa Real Estate Investment Management est agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en qualité de société de gestion de portefeuille sous le numéro GP-20228 en date du 23 mars 03 2022.

Iroko, SAS au capital de 643 081,60 euros et immatriculée sous le numéro de SIRET 883362113. Iroko, Siège social : 4 rue de la Pompe, 75016 Paris. La société Iroko est agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en qualité de société de gestion de portefeuille sous le numéro GP-20000014 en date du 08 juin 2020.

Publie le 21 novembre 2024
8 mins de lecture
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