Bilan ASPIM des fonds immobiliers au 3ème trimestre 2024 : un marché à deux vitesses

Selon l’ASPIM, les SCPI ont enregistré une collecte nette de 807 millions d’euros au 3ème trimestre 2024, soit une baisse de 11% par rapport au trimestre précédent. Sur les 9 premiers mois de l’année, la collecte nette cumulée des SCPI atteint 2,48 milliards d’euros, en recul de 49% par rapport à la même période de 2023.

En termes de capitalisation, elles culminent à 88,5 milliards d’euros, soit une baisse marginale de 2,3% sur un an liée à un effet de « valorisation ».

Les principaux contributeurs à la collecte nette se retrouvent très concentrés cette année avec les 10 premiers acteurs qui représentent 78% de la collecte nette globale du marché depuis le 1er janvier, soit 1,93 milliard d’euros sur 2,48 milliards d’euros de collecte nette globale.

Parmi eux, les 3 premières sociétés de gestion (CORUM AM, ARKEA REIM et IROKO) cumulent à elles seules 1 milliard d’euros de collecte sur les 3 premiers trimestres, soit 40% de la collecte globale du marché ! A l’opposé, les 30 dernières sociétés de gestion (sur une cinquantaine au total) drainent seulement 229 millions d’euros de collecte nette, ce qui représente moins de 10% du marché.

Si l’on zoome sur le 3ème trimestre, la distribution de la collecte entre les leaders du marché reste assez similaire à la tendance des 9 premiers mois de l’année, avec peut-être un effet de concentration encore plus marqué : les 10 premiers collecteurs montent à une part de marché de 80% et les 3 premiers s’octroient 42% du marché :

1. CORUM AM : Avec 145 millions d’euros collectés au T3, CORUM reste sans conteste le premier collecteur grâce à ses produits diversifiés tels que CORUM Origin (visa AMF n°12-17 en date du 24 juillet 2012) et CORUM Eurion (visa AMF n°20-04 en date du 21 janvier 2020) qui captent une large part des souscriptions.
2. ARKEA REIM : Elle enregistre une collecte nette de 111 millions d’euros sur sa SCPI Transitions Europe (visa AMF n°22-17 en date du 20 septembre 2022), qui reflète l’intérêt des investisseurs pour des actifs diversifiés et durables. La performance distribuée par ce véhicule en 2023 de 8,16% n’est sans doute pas étrangère à ce résultat !
3. IROKO : Sur la troisième marche du podium, la jeune société de gestion maintient une croissance dynamique avec 83 millions d’euros collectés au T3 2024 sur sa SCPI Iroko Zen (visa AMF n°20-17 en date du 09 octobre 2020), un rythme en ligne avec les deux trimestres précédents, notamment grâce à son positionnement sur des actifs européens à fort potentiel de rendement.

Les SCPI dites « diversifiées » dominent largement le marché, captant 69% de la collecte brute au 3ème trimestre 2024.

• SCPI à prépondérance « bureaux » : 13% ;
• SCPI « santé et éducation » : 7% ;
• SCPI « logistique » : 6% ;
• SCPI « commerce » : 3% ;
• SCPI « résidentiel » : 2% ;
• SCPI « hôtels, tourisme, loisirs » : 1% de la collecte.

Ainsi, on constate une nouvelle donne pour le marché des SCPI qui était historiquement très concentré sur les actifs de bureaux et sur le secteur du commerce, dans une moindre mesure. Le segment des SCPI « diversifiées » a réellement pris son essor à l’occasion de la crise du Covid-19, qui a vu tout d’abord les unités de commerce particulièrement souffrir en raison des fermetures administratives puis les immeubles de bureaux touchés à leur tour par la problématique du télétravail.

Le marché se positionne aujourd’hui autour d’acteurs résilients qui ont su diversifier leurs portefeuilles, que ce soit en termes sectoriels ou géographiques.

Contrairement aux SCPI, les OPCI et Sociétés Civiles ont poursuivi leur décollecte au 3ème trimestre 2024 :

• OPCI : Une décollecte nette de 404 millions d’euros se matérialise au T3, bien que moins importante qu’au trimestre précédent. Sur l’année, la décollecte cumulée atteint 1,7 milliard d’euros, accentuée par une performance moyenne négative de -2,43 %.
• Sociétés Civiles Immobilières : Une décollecte nette de 164 millions d’euros est observée au T3, portant le total annuel à 679 millions d’euros. La performance globale de ce segment atteint -3,81 %, reflétant un contexte immobilier difficile.

Les acomptes de distribution versés par les SCPI sur les trois premiers trimestres de 2024 affichent un taux moyen de 3,44 %, en légère hausse par rapport à 2023 (3,25 %). Cela traduit la fermeté des loyers perçus par ces véhicules, une bonne nouvelle pour les associés de ces produits qui investissent à long terme pour percevoir des revenus complémentaires.

Cependant, les prix de souscription des SCPI ont connu une baisse moyenne pondérée de -3,76 % sur les 9 premiers mois de l’année selon l’ASPIM, avec des ajustements particulièrement marqués des valeurs de réalisation pour les SCPI « bureaux » (-6,3 % au S1 2024) et « santé et éducation » (-4,1 %).

La baisse des valeurs d’expertise a ainsi été traduite par des corrections de prix de part sur de nombreux véhicules historiques. À l'inverse, on notera une parfaite stabilité des prix de souscription pour les meilleurs collecteurs, des véhicules en général plus récents et bénéficiant d’une meilleure diversification.

Alors que la collecte globale reste en baisse significative par rapport à l’année précédente, les SCPI diversifiées continuent d’attirer la majorité des investisseurs, témoignant d’une préférence pour des stratégies flexibles et équilibrées. Les performances globales, bien qu’en baisse en raison des corrections de prix de parts, révèlent quant à elles la résilience du « modèle SCPI » face à un environnement économique incertain. En revanche, les OPCI et Sociétés Civiles Immobilières devront probablement repenser leur positionnement pour regagner l’intérêt des épargnants.

En conclusion, malgré les défis actuels du marché immobilier, les SCPI emmenées par des acteurs particulièrement dynamiques comme CORUM, ARKEA REIM et IROKO, confirment leur rôle central dans l’investissement immobilier non coté. Les performances distribuées par les meilleurs véhicules sont aujourd’hui nettement supérieures à ce qui pouvait être observé il y a quelques années, parfois plus de 7%, voire 8% pour certains véhicules, ce qui les rend d’autant plus attractifs dans un contexte où les taux d’intérêt ont amorcé un mouvement général de baisse à l’initiative des banques centrales.

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