Pourquoi investir dans des SCPI à crédit en 2024 ?

Depuis quelques semaines, les taux d’intérêt ont commencé à sensiblement diminuer sur les marchés financiers. Le taux de référence de l’emprunt d’État français à 10 ans (OAT 10 ans) est passé de 3,56% (mi-octobre de l'année dernière) à +3,03% pour le mois d'octobre 2024.

Aujourd'hui, il est donc tout à fait opportun de profiter de taux de crédit en baisse pour bénéficier d'un effet de levier sur un placement d'épargne immobilière dont le rendement courant reste en moyenne supérieur à 4% : 4,52% pour l'année 2023 selon les données de l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).

Les intérêts et les cotisations d’assurance payés dans le cadre d’un emprunt immobilier permettent d’effacer une partie de la fiscalité générée par un placement en SCPI puisqu'ils sont déductibles des revenus fonciers. La fiscalité sur laquelle joue ce mécanisme déductif est l’impôt sur le revenu prélevé au taux marginal du contribuable, ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Dans la pratique, cela peut représenter au global plus de 60% des revenus perçus pour les épargnants situés dans la tranche la plus élevée du barème de l’impôt sur le revenu.

Ainsi, acheter des parts de SCPI à crédit – de préférence à une souscription au comptant – permet de créer une forme de défiscalisation puissante, qui échappe de surcroît au plafonnement global des niches fiscales.

De plus, il existe désormais une large offre de SCPI avec une stratégie d'investissement à l'étranger, permettant également d'adoucir la fiscalité des épargnants.

Dans certains cas, un achat de parts de SCPI à crédit peut être financé à 100% par un organisme bancaire, en fonction du profil de l’épargnant et des garanties qu’il est en mesure d’apporter au prêteur. L’effort de trésorerie est donc réduit, voire nul au démarrage de l’opération. Ultérieurement, les flux financiers générés par les revenus des parts de SCPI et les mensualités du crédit vont partiellement se compenser, laissant un reste à charge relativement faible comparé au montant de l’investissement.

La plupart des SCPI versent des revenus trimestriels, certaines ayant opté pour une mensualisation de leurs acomptes sur dividendes. Il y a donc potentiellement un décalage de trésorerie de plusieurs mois sur une partie des mensualités du crédit à cause du délai de jouissance. Néanmoins, il est tout à fait possible de reporter le début du remboursement du crédit afin de bénéficier des revenus versés pour rembourser ses mensualités.

Malgré cela, l’opération peut être intéressante en termes d’effort mensuel de trésorerie, lorsqu’elle est considérée sur un horizon de long terme. Par exemple, sur une durée de 20 ans, un investissement de 100.000 euros en SCPI financé grâce à un crédit de 90.000 euros et un apport personnel de 10.000 euros, donne lieu à un effort d’épargne inférieur à 200 euros (195,22 euros) par mois, dans les conditions actuelles.

Investir à crédit sur une SCPI permet donc de se créer une épargne sans avoir nécessairement d’apport initial important : cela peut s’apparenter à une forme d’enrichissement progressif moyennant un effort mensuel de trésorerie assez limité.

S’endetter aujourd’hui à taux fixe pour acquérir des parts de SCPI – comme pour tout achat immobilier – est une opération qui permet de garantir une visibilité totale sur les flux financiers qui seront payés sur la durée de l’emprunt. Les mensualités d’un emprunt immobilier à taux fixe amortissable sont constantes et payer 300 euros par mois aujourd’hui n’aura pas la même valeur que dans 15 ou 20 ans.

En effet, les revenus disponibles des ménages suivent généralement une courbe ascendante, liée aux progressions de carrières et combinées à une revalorisation régulière en fonction de l’inflation. On conçoit donc aisément que la mensualité négociée au démarrage d’un crédit immobilier semblera beaucoup moins lourde par rapport au revenu disponible de l’épargnant au bout de quelques années.