SCPI CAPIFORCE : une performance solide de 6,83% en 2024 dans un marché immobilier en transition

Un taux de distribution en progression

La SCPI CAPIFORCE termine l'année 2024 avec un taux de distribution de 6,83%, légèrement supérieur à celui de 2023 (6,81%). Cette progression – bien que modeste en apparence – est en réalité significative dans l’environnement immobilier complexe que l’on observe actuellement. Le dividende annuel par part a atteint 16 euros en 2024, contre 15,18 euros l'année précédente, représentant une hausse de 5,4% !

Pour le quatrième trimestre 2024, la SCPI a distribué 5,20 euros par part, un montant supérieur aux distributions des trimestres précédents (3,60 euros par part) et à celui du quatrième trimestre 2023 (4,00 euros par part), témoignant de la bonne santé financière de la SCPI.

Une valorisation du patrimoine résiliente

Les valeurs d'expertises immobilières ont connu un très léger repli sur l'année 2024, ce qui est relativement positif compte tenu des ajustements plus significatifs observés sur certains segments du marché immobilier. Cette résistance confirme la qualité intrinsèque des actifs détenus par CAPIFORCE.

La valeur de réalisation par part s'établit à 255,94 euros au 31 décembre 2024, tandis que la valeur de reconstitution atteint 300,18 euros (valeurs sujettes à l’approbation de la prochaine assemblée générale), des indicateurs qui servent de référence pour évaluer la performance à long terme de la SCPI.

Un taux d'occupation financier solide

Le taux d'occupation financier (TOF) de CAPIFORCE s'établit à 93,08% au quatrième trimestre 2024, en légère baisse par rapport au trimestre précédent (93,37%). Toutefois, le taux d'encaissement sur l'année 2024 s'élève à près de 100%, reflétant une gestion de proximité efficace et la solidité de la base locative diversifiée qui compte 141 locataires.

Une allocation sectorielle équilibrée

Le patrimoine de CAPIFORCE – valorisé à 107,1 millions d'euros – présente une répartition sectorielle dominée par les locaux commerciaux (69,6%), complétée par des bureaux (19,8%), des locaux d'activité (10,4%) et une petite part de locaux d'habitation (0,2%). Cette diversification sectorielle constitue un avantage stratégique important, permettant à la SCPI de ne pas être surexposée aux défis spécifiques du marché des bureaux qui connaît actuellement une mutation significative.

Une répartition géographique stratégique

La répartition géographique du patrimoine montre un bon équilibre entre les régions (50,8%), Paris (29,1%) et l'Île-de-France (20,1%). Cette diversification territoriale représente un facteur de résilience supplémentaire, limitant l'exposition aux fluctuations localisées du marché immobilier.

Le portefeuille de CAPIFORCE se compose de 90 immeubles développant une surface totale de 49 967 m², générant un montant de loyers quittancés de 7,9 millions d'euros par an.

Des cessions opportunes

Au cours du quatrième trimestre 2024, CAPIFORCE a finalisé la vente des derniers lots de l'actif de Voisins-le-Bretonneux (78) pour un prix de 1,13 million d'euros. Cette transaction a permis de dégager une prime de 18% par rapport à la dernière expertise et une plus-value brute non taxable de 125%.

Sur l'ensemble de l'exercice 2024, les arbitrages ont totalisé 3,1 millions d'euros, générant une plus-value de 535 000 euros par rapport aux valeurs d'expertise et de 992 000 euros par rapport aux valeurs nettes comptables.

De nouvelles opportunités à l'étude

FIDUCIAL Gérance indique que des offres d'acquisition ont été reçues sur les actifs de Trignac et de Strasbourg Centre de Fret, actuellement en phase d'étude approfondie avant la signature potentielle de promesses de vente. La société de gestion poursuit également l'analyse de nouvelles opportunités d'investissement, en concertation avec le conseil de surveillance de la SCPI.

Un contexte économique en amélioration

Les perspectives économiques pour 2025 demeurent relativement positives malgré un contexte géopolitique tendu, avec notamment une baisse significative de l'inflation à 1,8% fin décembre 2024 (indice des prix à la consommation harmonisé en France, source INSEE). Cette évolution favorable devrait permettre à la Banque Centrale Européenne (BCE) de poursuivre la baisse des taux directeurs amorcée en juin 2024, favorisant potentiellement un redressement progressif du marché de l'investissement immobilier.

Des tendances sectorielles contrastées

Concernant le marché des bureaux, FIDUCIAL Gérance observe une dichotomie croissante entre les immeubles répondant aux attentes des utilisateurs (avec des loyers en hausse) et ceux souffrant d'une vacance importante, notamment en périphérie des grandes métropoles. La politique d'investissement de CAPIFORCE a permis d'éviter l'exposition à ces actifs plus risqués.

Pour les commerces, le marché évolue également à deux vitesses : les artères "prime" bénéficient d'un regain d'intérêt grâce à leur capacité à capter les flux, tandis que les emplacements secondaires continuent de souffrir d'un désintérêt des enseignes. La logistique continue quant à elle sa progression, représentant désormais plus de 40% des volumes investis en immobilier d'entreprise banalisé français en 2024.

La capitalisation de la SCPI CAPIFORCE s'élève à 79,2 millions d'euros au 31 décembre 2024, avec 3 343 associés. Le prix d'exécution hors frais au 31 décembre 2024 est de 189,10 euros et le TRI (Taux de Rentabilité Interne) sur 15 ans atteint 5,84% selon l'IEIF.

Sur le marché secondaire, 2 574 parts ont été échangées au prix moyen de 190,82€ (hors frais) au quatrième trimestre 2024, avec 4 638 parts en attente de retrait au 31 décembre 2024.

Attention : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment liés au marché immobilier, de perte en capital, de liquidité et de variabilité des revenus.