Une nouvelle baisse de prix majeure pour la SCPI Primopierre

La valeur de la part de Primopierre passe désormais à 126 euros, contre 168 euros précédemment et 208 euros au 15 septembre 2023. Cette révision s'accompagne d'une modification de la valeur nominale, ramenée de 150 à 100 euros, une décision qui a nécessité la convocation d'une assemblée générale extraordinaire.

Cette correction reflète les difficultés structurelles du marché des bureaux en région parisienne, principal territoire d'investissement de la SCPI.

Les chiffres témoignent des défis auxquels fait face Primopierre :

• Un taux d'occupation financier limité à 87,7% dont 7,5% de locaux vacants en cours de restructuration et 1,5% de locaux vacants sous promesse de vente ;
• Une vacance locative nette dépassant les 12% : périmètre des locaux disponibles avec recherche active de locataires ;
• Un niveau d'endettement atteignant 32,7% ;
• Un taux de distribution 2023 modeste de 4,12%.

La situation est particulièrement complexe en raison de la structure du patrimoine, caractérisée par une forte proportion d'immeubles mono-locataires, ce qui accroît la vulnérabilité du portefeuille.

Cette situation s'explique par plusieurs facteurs convergents :

• La hausse des taux d'intérêt qui pèse sur les valorisations de tous les actifs immobiliers ;
• L'évolution des modes de travail post-Covid qui pèse sur le taux d’occupation des bureaux franciliens ;
• Les nouvelles exigences environnementales qui montent en puissance ;
• La transformation des besoins des entreprises en matière d'espaces de travail.

La baisse du prix de part enclenchée il y a maintenant un peu plus d’un an a provoqué un mouvement significatif de demandes de retrait sur Primopierre.

La société de gestion Praemia doit désormais faire face à des remboursements d’associés en attente s'élevant à plus de 180 millions d'euros sur sa SCPI (au prix de retrait actuel), soit 8,3% de son capital. Cette situation met en lumière les tensions sur la liquidité du véhicule.

Face à ces défis, la société de gestion déploie une stratégie en trois volets :

1 – Gestion locative renforcée

• Intensification du dialogue avec les locataires ;
• Anticipation des besoins d'occupation ;
• Optimisation du taux de recouvrement, actuellement à 98%.

2 – Modernisation du patrimoine

• Programme de travaux pour adapter les actifs aux nouvelles normes ;
• Repositionnement des immeubles face aux exigences ESG ;
• Amélioration des espaces pour répondre aux nouveaux usages.

3 – Rationalisation du portefeuille

• Plan de cession des actifs non stratégiques ;
• 60% du programme de vente 2024 déjà réalisé ;
• Recentrage sur les actifs à fort potentiel.

Pour l'exercice en cours, la société prévoit une distribution de 7,20 euros par part, un objectif qui reste néanmoins conditionné par l'évolution du marché.

Cette projection intègre l'impact des vacances temporaires liées aux travaux de modernisation en cours. Sur la base de cette projection, le taux de distribution instantané atteindrait 5,71% en 2024 pour un nouveau souscripteur.

Cette correction majeure du prix de part de Primopierre (presque 40% en cumulatif depuis le 15 septembre 2023) souligne la nécessité d'une adaptation profonde du modèle des SCPI de bureaux. Elle met en évidence l'importance d'une diversification géographique et typologique des investissements immobiliers ainsi que d’une limitation du ratio d’endettement, ce dernier aspect ayant également pesé sur les foncières cotées depuis plus de 2 ans.

Pour les porteurs de parts, cette situation implique une approche d'investissement à long terme, seule à même d'absorber ces ajustements de valorisation.

La résilience future de Primopierre dépendra de sa capacité à transformer son patrimoine pour répondre aux nouvelles attentes du marché, tout en maintenant un équilibre entre modernisation des actifs, performance financière courante et préservation de la liquidité pour les associés.