Schéma : Fonctionnement des sociétés civiles de placement immobilier
La société de gestion
La société de gestion achète et arbitre les immeubles qu'elle gère. Elle assure la gestion locative, informe les associés des mouvements et des résultats, organise le marché des parts.
Les épargnants
Les épargnants peuvent acheter des parts de SCPI en fonction des objectifs poursuivis :
- Au comptant pour obtenir un revenu potentiel ;
- À crédit pour constituer un patrimoine et obtenir des revenus différés ;
- En nue-propriété afin de percevoir un revenu différé ou optimiser leur fiscalité ;
- En assurance-vie afin d'optimiser leur fiscalité et la succession.
Les actifs immobiliers
Les actifs immobiliers des SCPI sont classés en trois grandes catégories :
- Les SCPI diversifiées qui comptent de l'immobilier de bureau, des locaux d'activité ou de logistique ;
- Les SCPI commerciales qui comptent des murs de magasins tels que des boutiques ou des centres commerciaux ;
- Les SCPI résidentielles qui comptent des immeubles d'habitation.
Les organes de contrôle
Différents organes de contrôle interviennent dans la vie des SCPI :
- L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui délivre les agréments, veille à l'information des investisseurs, établit les règles de bon fonctionnement, sanctionne si le cas se présente.
- L'Assemblée Générale des associés qui élit les membres du conseil de surveillance, approuve les comptes et les valeurs d'expertise, nomme le commissaire aux comptes et l'expert immobilier.
- Le conseil de surveillance qui assiste la société de gestion, contrôle les actes de gestion mais ne dispose d'aucun pouvoir décisionnaire.
- Le dépositaire, distinct de la société de gestion, vérifie la propriété des actifs de la SCPI, contrôle la régularité des décisions de la société de gestion, conserve les titres financiers détenus par la SCPI, surveille et contrôle les flux de trésorerie de la SCPI.
- Le commissaire aux comptes qui contrôle et certifie les documents comptables de la SCPI. Il est nommé par l'AG de la SCPI pour 6 ans.
- L'expert immobilier qui évalue les actifs immobiliers de la SCPI et est nommé par l'AG pour une durée de 5 ans sous réserve de l'agrément de l'AMF.
Comment fonctionnent les SCPI ?
Aujourd'hui, nous comptons deux types de SCPI qui fonctionnent différemment : celles à capital variable et celles à capital fixe. Les modalités d'investissement dépendent de la typologie à laquelle elles appartiennent.
Les SCPI à capital fixe
Les SCPI à capital fixe correspondent à des sociétés dont le montant du capital est défini dès sa création. Ces fonds sont fermés et l'investisseur peut y accéder à travers l'acquisition de parts lors de leur émission, au moment de la création de la SCPI ou lors de l'augmentation de son capital. Il s'agit alors du marché primaire. Il est également possible d'en acquérir sur le marché secondaire à travers des transactions de gré à gré ou à travers le registre des ordres d'achat et de vente.
Les SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable sont des sociétés dont les fonds sont ouverts. L'investisseur peut acquérir des parts selon un processus de liquidité intrinsèque de souscription/retrait de parts des SCPI et jusqu'à ce que la limite fixée par les statuts soit atteinte.
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