COMPARAISON DES PLACEMENTS FINANCIERS AVEC LES SCPI

Pour comparer deux placements, voici plusieurs points à identifier :

1. Vos objectifs : Préparer votre succession exigera un placement différent de la recherche d'un revenue complémentaire ou d'une optimisation fiscale.
2. Le rendement : Étudier la rentabilité des produits financiers choisis.
3. La flexibilité de vos placements : Mettre un point d'attention aux conditions de sortie de vos placements.
4. La diversification de vos supports : Investir dans les SCPI, que ce soit en achetant des parts en direct ou via des unités de compte sur PER ou assurance-vie, assurez-vous que vos supports soient diversifiés pour limiter les risques.
5. La fiscalité : La fiscalité des SCPI peut varier selon votre formule donc n'hésitez pas à nous demander conseil ou télécharger notre guide SCPI.
6. L'historique des placements envisagés : Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, l'historique est une donnée qui peut indiquer une forme de solidité et de bonne question de votre placement.

Parmi les indicateurs que vous pouvez regarder :

• Le taux de distribution qui représente la performance de la SCPI
• Le taux de rendement interne (TRI) qui mesure la performance globale de la SCPI sur plusieurs années (5 à 20 ans). Cet indicateur tient compte à la fois du revenu distribution et de la revalorisation du capital. Il permet de comparer les SCPI entre elles, mais également avec d'autres placements.
• La composition du patrimoine car plus le patrimoine de la SCPI est important, plus son parc immobilier est mutualisé et le risque locatif réparti.
• La liquidité puisqu'une SCPI qui affiche d'importants volumes de transaction, des délais de règlement rapide et un faible volume de parts en attente est à privilégier. Dans le cas de SCPI au sein d'une assurance-vie, l'assureur en garantit la liquidité.
• La société de gestion, c'est-à-dire son antériorité, son expertise historique, sa réputation ou son implantation géographique.

Un faible taux de distribution caractérise-t-il une mauvaise SCPI ?

Pas nécessairement. Une SCPI qui sera constituée d’un parc immobilier très sécurisé, de bureaux ou de commerces situés dans les meilleurs quartiers aura nécessairement un taux de distribution plus faible qu’une SCPI implantée dans les zones moins attractives. Un taux de distribution plus faible est parfois synonyme d’un risque moindre, reflétant la qualité et la capacité de résistance d’un parc immobilier.

Quelle est la définition du TOF ?

Le TOF est l'acronyme de Taux d'Occupation Financier qui permet de mesurer le rapport entre les loyers facturés par la SCPI et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués.  Ce ratio illustre dans une certaine mesure le taux de vacance du parc immobilier géré par la SCPI.

Le TOF trimestriel est mesuré le dernier jour du trimestre civil considéré (31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre) pour les trois mois constituant le trimestre civil écoulé. Il prend en compte les flux facturés au titre du trimestre civil écoulé : les loyers, les indemnités d’occupation ainsi que des indemnités compensatrices de loyers des immeubles dont la SCPI est le propriétaire légal, c’est-à-dire que ces immeubles sont acquis et livrés. 

Ces éléments sont à rapporter à l’ensemble des locaux détenus par la SCPI :

• Pour les locaux occupés : Le montant du loyer ou de l’indemnité facturée sur la période considérée ;
• Pour les locaux vacants, quelle que soit la raison de la vacance : La valeur locative de marché, aux dires de la société de gestion.

Les TOF trimestriels serviront de base à l’établissement du TOF annuel. Cette méthode ne permet pas de comptabiliser les revenus des immeubles mis en vente, les locaux vacants faisant l’objet de travaux ni ceux faisant l’objet d’une franchise de loyers.

Qu'est-ce que le VPM d'une SCPI ?

Le VPM correspond à la variation du prix moyen de souscription d'une part SCPI. La mesure de l’évolution des prix d’une SCPI est désormais déterminée sur la base des prix acquéreurs moyens annuels (frais et droits inclus) et non plus sur celle des prix constatés au premier janvier, comme cela était le cas avant le 1er juillet 2012.

VPM (Variation du Prix Moyen) et TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) permettent de mesurer et de comparer les performances globales des SCPI sur un an.

À quoi correspond le TDVM ?

Depuis le 1er juillet 2012, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) remplace la notion de rendement. Ce dernier était calculé en divisant le dividende annuel avec le prix de souscription au premier janvier de cette même année. Le prix des parts échangées sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe pouvant être soumis à de fortes variations, le taux de distribution permet de les lisser.

Il est désormais déterminé par la division du dividende versé au titre de l’année par le prix de part acquéreur moyen de cette même année. Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par les volumes échangés.

Le montant du dividende comprend la distribution exceptionnelle, notamment celle versée au titre d’éventuelles plus-values.

Qu'est-ce que le TRI ?

Il est intéressant de mesurer la performance de produits financiers sur plusieurs années. L’indicateur de référence est le taux de rentabilité interne (TRI) qui pourra être calculé sur plusieurs périodes (5, 10, 15 ou 20 ans) en fonction de la durée d’existence de la SCPI. Si le TRI peut se calculer sur différentes périodes, il illustre une mesure de performance annuelle. Le TRI correspond à la performance annuelle globale (revenu + évolution du prix) issus des flux d’investissement et d’encaissement de l’épargnant actualisés.

D’un point de vue financier, le TRI correspond au taux qui annule la valeur actuelle nette. Il prend en compte le montant investi, les dividendes perçus et la valeur de cession du patrimoine sur la période de référence.

Depuis la fin des années 90, la valeur des parts de SCPI a augmenté en raison d’un contexte de rattrapage qui a suivi la crise immobilière des années 90. Certains TRI atteignent des niveaux supérieurs à 10%, mais ne peuvent servir de base aux rentabilités futures offertes par les SCPI. Cependant, il demeure un indicateur de choix dans la comparaison des différents véhicules.

Les performances affichées par les SCPI sont-elles fiables et comparables ?

Depuis 2012, les sociétés de gestion de SCPI ont pris l’engagement de publier de nouvelles données de performance relatives aux SCPI. Cette date marque une harmonisation des règles de communication et de calcul de ratios clé permettant de comparer les SCPI. Ces indicateurs clés concernent les notions relatives aux performances financières des SCPI.

Chaque SCPI fait l’objet d’un calcul de performance qui a pour vocation de renseigner l’investisseur sur le niveau de la distribution, son évolution dans le temps et la valorisation de son placement.

• La performance des SCPI sur plusieurs années est le taux de rentabilité interne (TRI) qui pourra être calculé sur plusieurs périodes (5, 10, 15 ou 20 ans) en fonction de la durée d’existence de la SCPI.
• La performance sur un exercice se mesure grâce au taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) et au variation du prix moyen (VPM).

Compte tenu de leur caractère spécifique, aucune performance n’est publiée pour les SCPI fiscales.

Pour choisir sa SCPI, faut-il privilégier une société de gestion bancaire ou indépendante ?

L’origine de la société de gestion n’est pas un critère de sélection pertinent. Il est préférable de prendre en compte l’expérience de l’équipe de gestion, l’adéquation entre son cœur de métier, la stratégie de la SCPI, la politique de gestion des éventuels conflits d’intérêt, etc.

Généralement, les SCPI d’origine bancaire sont plus orientées sur des bureaux situés à Paris ou en Île-de-France, avec des capitalisations et des montants unitaires d’acquisition supérieurs à la moyenne du marché.

Quant aux sociétés indépendantes, elles sont plutôt spécialisées sur des segments de marché identifiés tels que les murs de commerce, la logistique, l’investissement régional, les stratégies environnementales, les lois fiscales, la plus value, etc.

Faut-il acheter des SCPI historiques ou récentes ?

À elle seule, l’ancienneté d’une SCPI n’est pas un critère de sélection pertinent. Une SCPI historique peut avoir constitué un patrimoine rare, désormais difficile à reconstituer à des niveaux de rentabilité équivalents. Le parc immobilier peut également avoir fait l’objet de rénovations et d’arbitrages réguliers.

À l’inverse, une SCPI plus récente peut s’exposer à un risque de baisse des valeurs vénales et locatives si elle a été créée en haut de cycle immobilier. Cependant, ces dernières peuvent bénéficier d’immeubles mieux adaptés aux normes environnementales et aux modes de consommations des ménages et des entreprises.

Ainsi, la performance d’une SCPI dépendra de sa capacité à intervenir dans des cycles immobiliers favorables et à adapter son patrimoine aux évolutions du marché.

Comment trouver la meilleure SCPI ?

La meilleure SCPI correspond aux objectifs poursuivis par un investisseur. Les principales caractéristiques sont au nombre de trois :

1. Distribution d’un revenu régulier ;
2. Liquidité ;
3. Valorisation de la part.

L’historique d’une SCPI fournit les bases d’une analyse de son comportement au cours de différents cycles. L’anticipation de la rentabilité à venir est un exercice plus complexe. Il doit prendre en compte l’efficacité de la politique d’acquisition, la stratégie de rotation et de modernisation du patrimoine, le potentiel locatif du parc existant, la taille et la mutualisation des actifs, le niveau des réserves, la réactivité du marché secondaire, etc.